关于加强刀具安全管理的决定
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关于加强刀具安全管理的决定
关于加强刀具安全管理的决定
广州市人民政府令第41号
《关于加强刀具安全管理的决定》已经2010年10月18日市政府第13届125次常务会议讨论通过，现予以公布，自公布之日起施行。
市长 万庆良
二○一○年十月二十六日
关于加强刀具安全管理的决定
为确保第16届亚洲运动会、广州2010年亚洲残疾人运动会（以下简称亚运会、亚残运会）的顺利举行，根据《广州市人民代表大会常务委员会关于保障亚运会和亚残运会筹备和举办工作的决定》以及《广州市人民代表大会常务委员会关于加强亚运会筹备和举办期间安全保卫工作的决定》，市人民政府决定，在亚运会、亚残运会筹备和举办期间，对本市刀具采取安全管理措施。有关事项如下：
一、本决定适用于除管制刀具以外的菜刀、大型水果刀、工艺品刀、锉刀等危险性刀具（以下统称危险性刀具）。
公安机关应当按照法律、法规、规章的有关规定，对管制刀具（含陶瓷类管制刀具）实施严格管理。
二、危险性刀具实行定点销售制度。危险性刀具销售单位向所在地的区、县级市经贸行政管理部门申领《广州亚运会、亚残运会期间刀具销售定点单位》证后方可销售。刀具销售定点单位的名录由市经贸行政管理部门向社会公布。
三、刀具销售定点单位应当实行专店或者专柜销售，设有视频监控系统或者封闭式柜台等安全防范设施，明确安全管理责任人员，确保安全。
四、危险性刀具实行实名购买和销售登记制度。刀具销售定点单位应当查验购买人的身份证件或者单位证明，登记购买人身份信息、单位名称、购买刀具的品种和数量等情况，并将登记情况每周报所在地公安派出所备案。
五、刀具销售定点单位不得向行为异常或者精神异常人员以及未成年人出售危险性刀具，发现行为异常或者精神异常人员购买危险性刀具的，应当立即向公安机关报告。
六、携带危险性刀具进入公共场所或者乘坐公共交通工具，携带人应当采取防护措施。
公共场所或者公共交通工具的管理人员发现携带危险性刀具未采取防护措施的，应当告知其采取必要的防护措施；拒不改正的，应当立即报告公安机关。
七、单位和个人应当妥善保管所持有的危险性刀具。
八、违反本决定第二条规定，未取得《广州亚运会、亚残运会期间刀具销售定点单位》证，擅自销售危险性刀具的，由工商行政管理部门、城市管理综合执法机关按照各自职责责令停止销售，没收非法销售的刀具，并可对个人处以100元罚款，对单位处以1000元以上5000元以下罚款。
九、违反本决定第三条规定，刀具销售定点单位未实行专店或者专柜销售，或者未明确安全管理责任人员的，由所在地的区、县级市经贸行政管理部门责令限期改正，处以1000元以上5000元以下罚款；逾期不改正的，撤销其《广州亚运会、亚残运会期间刀具销售定点单位》证。
十、违反本决定，有下列情形之一的，由公安机关按以下规定处理：
（一）违反本决定第四条规定，刀具销售定点单位未履行查验、登记或者备案义务的，责令改正，并处以1000元以上5000元以下罚款；
（二）违反本决定第五条规定，刀具销售定点单位向行为异常、精神异常人员以及未成年人销售危险性刀具，或者未按规定履行报告义务的，处以1000元以上5000元以下罚款；
（三）违反本决定第六条第一款规定，携带危险性刀具进入公共场所或者乘坐公共交通工具未采取防护措施的，责令改正，并可处以100元罚款。
十一、本决定自2010年10月26日至2010年12月31日施行。
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信用卡诈骗罪之“信用卡”的涵义
彭德才
一、金融术语意义上的信用卡
我国金融术语意义上的信用卡的涵义有一个发展变化的过程。早在１９９２年１２月２９日中国人民银行便发布了《信用卡业务管理暂行办法》，但这暂行办法并未就信用卡的具体含义进行界定，只是简单地规定了信用卡业务的基本涵义。１９９６年４月１日中国人民银行又发布了《信用卡业务管理办法》，该《信用卡业务管理办法》则对信用卡的具体含义进行了明确规定，该法律文件第三条规定：“本办法所称信用卡，是指中华人民共和国境内各商业银行（含外资银行、中外合资银行，以下简称商业银行）向个人和单位发行的信用支付工具。信用卡具有转帐结算、存取现金、消费信用等功能。”此种信用卡的定义为广义上的信用卡，相当于今天所说的银行卡，包括借记卡在内。随着金融业的发展，银行卡、信用卡、借记卡这三个概念也逐渐被使用。１９９９年１月２７日中国人民银行又颁布《银行卡业务管理办法》，至此信用卡的涵义发生变化，按照该文件的规定，银行卡包括信用卡和借记卡。借记卡不再属于信用卡，信用卡不再等同于广义的银行卡。信用卡与借记卡的主要区别是，信用卡可以在信用额度内透支，借记卡不具有透支功能，借记卡成了与信用卡相并列的概念。可见，金融术语中信用卡的概念经历了一个从广义到狭义的过程，现在金融术语上的信用卡是狭义上的概念。
《银行卡业务管理办法》将信用卡分为贷记卡与准贷记卡，贷记卡是指发卡银行给予持卡人一定的信用额度，持卡人可在信用额度内先消费、后还款的信用卡。准贷记卡是指持卡人须先按发卡银行要求交存一定金额的备用金，当备用金帐户余额不足支付时，可在发卡银行规定的信用额度内透支的信用卡。不同的发卡银行在各自制定的信用卡章程里也对信用卡做不同的分类。《中国银行信用卡章程》规定，中国银行长城人民币信用卡（以下简称长城卡）是中国银行向个人和单位发行的金融支付工具，是持卡人按要求交存一定金额的备用金，当备用金余额不足支付时，可在发卡银行核定的信用额度内透支的准贷记卡。长城卡按信用等级分为金卡和普通卡，按使用对象分为单位卡和个人卡，个人卡可分为主卡和附属卡，主持卡人可为其配偶及年满１８周岁的直系亲属申领不超过两张的附属卡，附属卡所有交易款项均计入主卡帐户，附属卡亦可应其主持卡人要求而注销。《中国工商银行“牡丹”信用卡章程》规定，牡丹卡分为金卡（单位卡）和银卡（个人卡）两种。《中信实业银行中信信用卡章程》规定，按使用对象分为单位卡和个人卡；按信誉等级分为金卡和普通卡；按结算币种分为人民币卡和外币卡；按卡片影印内容分为彩照卡和非彩照卡。
根据《银行卡业务管理办法》，借记卡又可细分为转帐卡、专用卡、储值卡。转帐卡是实时扣帐的借记卡，具有转帐结算、存取现金和消费功能。专用卡是具有专门用途（专门用途是指在百货、餐饮、饭店、娱乐行业以外的用途）、在特定区域使用的借记卡，具有转帐结算、存取现金功能。储值卡是发卡银行根据持卡人要求将其资金转至卡内储存，交易时直接从卡内扣款的预付钱包式借记卡。
二、在刑法意义上的信用卡
随着商业银行和其他金融机构业务的发展，信用卡内涵的变化对刑事司法产生严重的影响，关键的一点是：对使用借记卡进行的诈骗行为如何认定。
司法实践中对用借记卡进行的诈骗行为如何适用法律出现了不同的认识，有的案件按照信用卡诈骗罪处理，有的按金融凭证诈骗罪论处，例如，２００１年１１月，王其道等伪造借记卡并使用，截止到案发，共提款人民币１００余万元，南京市中级人民法院经审理认为，被告人王其道等以非法占有为目的，使用伪造的银行借记卡，骗取银行钱款，其行为被认定为构成金融凭证诈骗罪 ；有的按普通诈骗罪论处，例如，２００３年３月黄飞冒用他人丢失的借记卡取款，北京市朝阳区人民法院认为，被告人黄飞以非法占有为目的，用隐瞒真相的欺骗手段占有他人财物，且数额较大，信用卡与借记卡已被区分为两种不同的银行卡，信用卡具有透支功能，借记卡则没有透支功能，与信用卡不同，认定被告人黄飞构成诈骗罪； 有的未作犯罪处理，例如，2002年4月26日，杜某、艾某使用拾得的借记卡和密码取款共计14600元后被抓获，追回被提取的现金14700元并发还失主。公安机关对杜某与艾某刑事拘留后，经检察机关批准实施逮捕，在开庭审理中，被告人的辩护人以两名被告人没有实施假冒合法持卡人或伪造证件等诈骗行为、被告人拾得并用于取款的龙卡为储蓄卡而非信用卡、虽有非法占有的行为和目的但却没有拒不交还的情节等理由作了无罪辩护，法院采纳了其辩护意见，对杜某、艾某判决宣告无罪。
刑事理论界对信用卡诈骗罪之“信用卡”是否包括“借记卡”也存在分歧。
否定论者的主要理由是：第一，信用卡是一种国际范围内被广泛使用的支付手段与结算工具，他有着国际社会普遍认同的基本含义和特征，这就是信用，借记卡没有信用卡的特有功能与特质，因而两者不同。信用卡诈骗罪的客观方面从一开始就包含恶意透支的行为，显然这一规制重点的设置是以信用卡具有透支功能为前提的，不具备透支功能的借记卡是不可能成为本罪对象的；第二，从刑事立法层面，我国信用卡诈骗罪肇始于1995年6月30日全国人大常委会通过的《关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定》，而不是以1996年颁布的《信用卡管理办法》为依据，因此不能认为过去的信用卡就是今天的银行卡；第三，否定信用卡对借记卡的包容关系，并不会导致放纵利用借记卡实施犯罪的行为，因为对于使用伪造、作废或者冒用他人借记卡骗取财物数额较大的行为，完全可以以相关的可以相关的诈骗罪定罪处罚，而不至于束手无策。 还有学者进一步认为，刑法对专业领域专有名词的解释应该同该专业领域的法律保持一致，当专业领域法律概念发生变化时，刑法理解应该同步，以新的法律规定为依据。以往银行法律、法规对银行卡通称为信用卡，但是现在银行法律则将银行卡区分为贷记卡和借记卡，认为前者是信用卡，后者不是信用卡。如果刑法固守原有概念，认为所有银行卡都是信用卡，以银行卡为对象的犯罪，不管是贷记卡还是借记卡，都是信用卡犯罪，那么刑法这种认识无疑混淆了信用卡与非信用卡的界限，与专业领域的实际情况严重背离，将使刑法显得荒谬。
肯定论者的理由是：首先，从法秩序一致性角度而言，刑法是行政法、经济法、民商法的保障法，刑法具有第二位属性，在将违反行政法、经济法、民商法的行为直接予以犯罪规定时，刑法使用的概念因来源于这些法律法规，其含义当然应与这些法律法规的概念一致。由于信用卡与借记卡分野于 1999 年的《银行卡业务管理办法》，在此之前，商业银行系统内只有信用卡之称，而无银行卡之谓。故我国现行刑法只能是以1996 年的《信用卡业务管理办法》中所规定的信用卡（即广义的信用卡）为规制对象。因此，刑法修订时立法本意上的信用卡是广义的信用卡，不能因为行政规范中有关名称的变更而改变刑法确定的内容；其次，信用卡的本质特征是一种信用支付工具，透支只是其众多功能中的一种，不能将功能与特征混淆；最后，既然法律上已经明文规定了信用卡诈骗，就应充分有效利用、发挥其应有的功能防止条文的虚设。 也有学者从金融凭证与信用卡的区别来论述借记卡应该归属于信用卡。第一，无论是刑法第一百九十四条第一款明确规定的汇票、本票、支票，还是第二款具体列举的委托收款凭证、汇款凭证、银行存单，都是金融业务的记载凭证。文义性是这些凭证的共同特征，其文义性表现为，这些金融凭证是可视可见的书面文字与数字记录。与文义性密切相关的特征是，汇票、本票、支票具有流通性而且流通性强，委托收款凭证、汇款凭证、银行存单则没有流通性或者流通性弱。借记卡是电子卡形式的信用工具，并非书面文义凭证，本身不具有流通性，不能成为质押、转让的对象，与汇票、本票、支票相比有重大的区别，与委托收款凭证、汇款凭证、银行存单三种凭证相比有较大的差异，离刑法第一百九十四条第二款规定的金融结算凭证的核心含义相对较远。相反，由于借记卡与狭义上的信用卡均属于银行卡业务范围，因而在刑法上与狭义上的信用卡的关系更近，将借记卡继续解释为“信用卡”比解释为“金融凭证”更为适当。第二，从体系解释上看，刑法分则第三章第四节“破坏金融管理秩序罪”中，刑法第一百七十七条则规定了伪造、变造金融票证罪，本罪的行为对象包括四类：一是汇票、本票、支票三种票据，二是银行存单等其他银行结算凭证，三是信用证等，四是信用卡。这说明这些票证的相同性，即均属于金融信用工具。刑法第一百七十八条规定了伪造、变造国家有价证券罪。刑法分则第三章第五节“金融诈骗罪”将上述金融票证诈骗犯罪分列数条加以规定，这就是刑法第一百九十四条第一款票据诈骗罪，第一百九十四条第二款金融凭证诈骗罪，第一百九十五条信用证诈骗罪，第一百九十六条信用卡诈骗罪。与刑法分则第三章第四节相对应，刑法第一百九十七条规定的则是有价证券诈骗罪。在这样的体系安排中，将借记卡解释为信用卡，对于利用借记卡进行诈骗犯罪的，以信用卡诈骗罪论处，而不是以金融凭证诈骗罪追究刑事责任，更为合理，更为妥当。
面对实务界和理论界对此问题的分歧，全国人民代表大会常务委员会于 2004 年 12 月 29 日通过了《关于有关信用卡规定的解释》，规定：“刑法规定的信用卡，是指由商业银行或者其他金融机构发行的具有消费支付、信用贷款、转帐结算、存取现金等全部功能或者部分功能的电子支付卡。”这一立法解释无疑对统一司法具有积极意义。《银行卡业务管理办法》规定本办法所称银行卡，是指由商业银行（含邮政金融机构）向社会发行的具有消费信用、转帐结算、存取现金等全部或部分功能的信用支付工具。从银行卡的定义与刑法对信用卡定义的立法解释来看，刑法意义上的信用卡相当于现在的银行卡，也即相当于金融术语上的广义的信用卡。也即刑法意义上的信用卡包括金融术语意义上的信用卡和借记卡。
如何对借记卡诈骗行为定性，有时对被告人也可谓生死攸关。由于金融凭证诈骗罪的法定最高刑为死刑，信用卡诈骗罪法定最高刑是无期徒刑，所以，将借记卡解释为金融结算凭证，在少数情况下，对于被告人来说，直接涉及到能否适用死刑。笔者认为对借记卡诈骗行为以信用卡诈骗罪处断是合适的。
首先，由于信用卡与借记卡分野于 1999 年的《银行卡业务管理办法》，在此之前，商业银行系统内只有信用卡之称，而无银行卡之谓。故我国现行刑法（1997）只能是以 1996年的《信用卡业务管理办法》中所规定的信用卡（即广义的信用卡）为规制对象。因此，其立法的原意无疑是要将借记卡归入信用卡诈骗罪规制的范围之内。以后虽然银行业务管理活动中对信用卡的含义作了调整，但实际上只是在名称上对信用卡进行了规范，这种行政法规中对定义的变化固然有其管理工作的需要，对于今后我们对刑法规定进行完善和修正有一定的借鉴作用，但是，这种变化不能也不应该成为影响或改变刑法立法原意的理由。
其次，不能以可否透支来作为评判借记卡是否包括在“信用卡诈骗罪”之“信用卡”内的标准。借记卡与贷记卡最主要的区别就是是否具有透支功能，其它功能上并没有实质区别。我们没有必要将利用具有基本相同功能的借记卡或贷记卡进行诈骗的行为分别适用不同刑法条文且用不同的罪名加以惩处。试想当一个人拿着伪造的贷记卡在取款机上取款，而另一个人则拿着伪造的借记卡在取款机上取款，他们实施了同样的行为，给银行管理工作造成了同样的危害，但前者要以信用卡诈骗罪定罪，而后者则以一般诈骗罪定罪，且两者可能因法定刑的不完全相同而受到不同的处罚，这显然不符合刑法的基本原理。而且，从我国刑法关于信用卡诈骗罪的行为方式来看，除了恶意透支以及这次修正案所规定的使用以虚假的身份证明骗领信用卡不能适用借记卡使用的范围，其他如使用伪造的借记卡、使用作废的借记卡、冒用他人借记卡等诈骗行为方式都可能与贷记卡诈骗造成一样的社会危害性。特别是从我国实际来看，人们日常生活中使用最广泛的还是借记卡，由于我国贷记卡业务尚处于起步阶段，借记卡的发行量和使用频率要远远大于贷记卡，相应地在实践中发生借记卡诈骗的可能要比贷记卡大得多。就此而言，从我国实际情况出发，立法解释将借记卡纳入信用卡诈骗规制的范围之内，将有效地起到预防和打击信用卡诈骗犯罪的作用。
最后，从我国的实际情况来看，借记卡也应该纳入信用卡诈骗犯罪规制的范围之内。如果将借记卡从信用卡犯罪规制的范围内分离出来，就可能引发一些难题：当某人拿着一张伪造的贷记卡和一张伪造的借记卡到自动取款机上取款，在处理的时候由于借记卡不属于信用卡，是否应当认定使用伪造的贷记卡的行为为信用卡诈骗罪而认定使用伪造的借记卡的行为是一般诈骗罪，并实行数罪并罚呢？那么，假如使用的是两张贷记卡，且取得与上述同样数额的款项，则对行为人只能以信用卡诈骗罪一罪认定。这种同行为不同罚的做法显然违背了刑法的立法本意。而且，在上述案例中，如果行为人使用伪造的借记卡和伪造的贷记卡取款总数已经达到某一犯罪的要求，但分别计算取款数额则均未达到犯罪的要求，这样对其进行数罪并罚其实是相当困难的，相反，如果按一罪处理则根本不存在这些问题。 如对使用借记卡进行诈骗的行为以金融凭证诈骗罪论处，则可能对犯罪分子判处死刑，由此便扩大了死刑的适用范围，与当今轻刑化的趋势也不相适应。
参考文献
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⒊杨斌/王冰《对用拾得的储蓄卡在自动柜员机上取款的行为定性》载中国法院网 www.chinacourt.org. 2004-03-11。
⒋黄祥青《信用卡诈骗罪司法适用中的四个问题》载陈兴良《刑事法判解（第2卷）》，北京：法律出版社.2000年版,第131页。
⒌刘华《金融犯罪研究》载赵秉志主编《新千年刑法热点问题研究与适用（下）》， 北京：中国检察出版社2001年版，第 1252页。
⒍于天敏/张凤彬《浅议信用卡诈骗的几个问题》，栽赵秉志《新千年刑法热点问题研究与适用（下）》，北京：中国检察出版社2001年版，第1397-1398 页。
⒎曲新久《对借记卡诈骗以信用卡诈骗罪论处》载 正义网www.jcrb..com,2004-07-21。
⒏刘宪权《信用卡诈骗罪的司法认定》，载《政法论坛(中国政法大学学报) 》2003年第3期，第87-88页。
⒐刘宪权/张宏虹《涉信用卡犯罪刑法修正案及立法解释解析》，载《犯罪研究》2005 年第 3 期，第4-5页。
湖南省人民政府
湖南省实施《物业管理条例》办法
（2012年9月11日湖南省人民政府第114次常务会议审议通过 2012年11月27日湖南省人民政府令第262号公布 自2013年1月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。
第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。
第四条 县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。
物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。
第二章 前期物业管理
第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。
第六条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。
已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
第七条 原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50％以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。
第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。
第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。
第十条 新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。
第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置：
（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；
（二）地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。
市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。
第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。
车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。
车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。
第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。
第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。
有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：
（一）投标人少于3人；
（二）多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。
第十六条 分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。
物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三章 业主及业主大会
第十七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。
在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。
第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。
符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；
（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。
业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。
第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。
业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。
建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。
第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。
首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。
第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约和业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。
前款第（二）、（三）、（四）项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。
第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。
第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。
业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。
有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：
（一）任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；
（二）因房屋权属变更，不再是业主的；
（三）丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；
（四）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。
第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。
有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：
（一）经业主委员会决定或者20％以上的业主提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。
第二十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。
业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。
第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。
第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。
第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。
第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。
第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。
第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。
物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。
第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及服务费用；
（三）物业管理区域内秩序维护；
（四）合同期限；
（五）违约责任。
第三十五条 物业服务主要包括下列事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；
（三）车辆停放管理；
（四）物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；
（五）物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案资料保管；
（八）业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。
第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。
制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。
业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。
第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：
（一）移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；
（二）移交物业共用部位；
（三）结清相关费用；
（四）法律、法规、规章规定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：
（一）业主委员会不依法履行职责；
（二）业主委员会换届；
（三）履行物业服务合同的重大争议；
（四）物业服务企业变更交接；
（五）其他需要协调解决的物业管理事项。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第五章 物业的使用和维护
第四十二条 在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。
业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。
第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。
第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。
第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。
对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。
第六章 附则
第四十七条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。
彭德才
一、金融术语意义上的信用卡
我国金融术语意义上的信用卡的涵义有一个发展变化的过程。早在１９９２年１２月２９日中国人民银行便发布了《信用卡业务管理暂行办法》，但这暂行办法并未就信用卡的具体含义进行界定，只是简单地规定了信用卡业务的基本涵义。１９９６年４月１日中国人民银行又发布了《信用卡业务管理办法》，该《信用卡业务管理办法》则对信用卡的具体含义进行了明确规定，该法律文件第三条规定：“本办法所称信用卡，是指中华人民共和国境内各商业银行（含外资银行、中外合资银行，以下简称商业银行）向个人和单位发行的信用支付工具。信用卡具有转帐结算、存取现金、消费信用等功能。”此种信用卡的定义为广义上的信用卡，相当于今天所说的银行卡，包括借记卡在内。随着金融业的发展，银行卡、信用卡、借记卡这三个概念也逐渐被使用。１９９９年１月２７日中国人民银行又颁布《银行卡业务管理办法》，至此信用卡的涵义发生变化，按照该文件的规定，银行卡包括信用卡和借记卡。借记卡不再属于信用卡，信用卡不再等同于广义的银行卡。信用卡与借记卡的主要区别是，信用卡可以在信用额度内透支，借记卡不具有透支功能，借记卡成了与信用卡相并列的概念。可见，金融术语中信用卡的概念经历了一个从广义到狭义的过程，现在金融术语上的信用卡是狭义上的概念。
《银行卡业务管理办法》将信用卡分为贷记卡与准贷记卡，贷记卡是指发卡银行给予持卡人一定的信用额度，持卡人可在信用额度内先消费、后还款的信用卡。准贷记卡是指持卡人须先按发卡银行要求交存一定金额的备用金，当备用金帐户余额不足支付时，可在发卡银行规定的信用额度内透支的信用卡。不同的发卡银行在各自制定的信用卡章程里也对信用卡做不同的分类。《中国银行信用卡章程》规定，中国银行长城人民币信用卡（以下简称长城卡）是中国银行向个人和单位发行的金融支付工具，是持卡人按要求交存一定金额的备用金，当备用金余额不足支付时，可在发卡银行核定的信用额度内透支的准贷记卡。长城卡按信用等级分为金卡和普通卡，按使用对象分为单位卡和个人卡，个人卡可分为主卡和附属卡，主持卡人可为其配偶及年满１８周岁的直系亲属申领不超过两张的附属卡，附属卡所有交易款项均计入主卡帐户，附属卡亦可应其主持卡人要求而注销。《中国工商银行“牡丹”信用卡章程》规定，牡丹卡分为金卡（单位卡）和银卡（个人卡）两种。《中信实业银行中信信用卡章程》规定，按使用对象分为单位卡和个人卡；按信誉等级分为金卡和普通卡；按结算币种分为人民币卡和外币卡；按卡片影印内容分为彩照卡和非彩照卡。
根据《银行卡业务管理办法》，借记卡又可细分为转帐卡、专用卡、储值卡。转帐卡是实时扣帐的借记卡，具有转帐结算、存取现金和消费功能。专用卡是具有专门用途（专门用途是指在百货、餐饮、饭店、娱乐行业以外的用途）、在特定区域使用的借记卡，具有转帐结算、存取现金功能。储值卡是发卡银行根据持卡人要求将其资金转至卡内储存，交易时直接从卡内扣款的预付钱包式借记卡。
二、在刑法意义上的信用卡
随着商业银行和其他金融机构业务的发展，信用卡内涵的变化对刑事司法产生严重的影响，关键的一点是：对使用借记卡进行的诈骗行为如何认定。
司法实践中对用借记卡进行的诈骗行为如何适用法律出现了不同的认识，有的案件按照信用卡诈骗罪处理，有的按金融凭证诈骗罪论处，例如，２００１年１１月，王其道等伪造借记卡并使用，截止到案发，共提款人民币１００余万元，南京市中级人民法院经审理认为，被告人王其道等以非法占有为目的，使用伪造的银行借记卡，骗取银行钱款，其行为被认定为构成金融凭证诈骗罪 ；有的按普通诈骗罪论处，例如，２００３年３月黄飞冒用他人丢失的借记卡取款，北京市朝阳区人民法院认为，被告人黄飞以非法占有为目的，用隐瞒真相的欺骗手段占有他人财物，且数额较大，信用卡与借记卡已被区分为两种不同的银行卡，信用卡具有透支功能，借记卡则没有透支功能，与信用卡不同，认定被告人黄飞构成诈骗罪； 有的未作犯罪处理，例如，2002年4月26日，杜某、艾某使用拾得的借记卡和密码取款共计14600元后被抓获，追回被提取的现金14700元并发还失主。公安机关对杜某与艾某刑事拘留后，经检察机关批准实施逮捕，在开庭审理中，被告人的辩护人以两名被告人没有实施假冒合法持卡人或伪造证件等诈骗行为、被告人拾得并用于取款的龙卡为储蓄卡而非信用卡、虽有非法占有的行为和目的但却没有拒不交还的情节等理由作了无罪辩护，法院采纳了其辩护意见，对杜某、艾某判决宣告无罪。
刑事理论界对信用卡诈骗罪之“信用卡”是否包括“借记卡”也存在分歧。
否定论者的主要理由是：第一，信用卡是一种国际范围内被广泛使用的支付手段与结算工具，他有着国际社会普遍认同的基本含义和特征，这就是信用，借记卡没有信用卡的特有功能与特质，因而两者不同。信用卡诈骗罪的客观方面从一开始就包含恶意透支的行为，显然这一规制重点的设置是以信用卡具有透支功能为前提的，不具备透支功能的借记卡是不可能成为本罪对象的；第二，从刑事立法层面，我国信用卡诈骗罪肇始于1995年6月30日全国人大常委会通过的《关于惩治破坏金融秩序犯罪的决定》，而不是以1996年颁布的《信用卡管理办法》为依据，因此不能认为过去的信用卡就是今天的银行卡；第三，否定信用卡对借记卡的包容关系，并不会导致放纵利用借记卡实施犯罪的行为，因为对于使用伪造、作废或者冒用他人借记卡骗取财物数额较大的行为，完全可以以相关的可以相关的诈骗罪定罪处罚，而不至于束手无策。 还有学者进一步认为，刑法对专业领域专有名词的解释应该同该专业领域的法律保持一致，当专业领域法律概念发生变化时，刑法理解应该同步，以新的法律规定为依据。以往银行法律、法规对银行卡通称为信用卡，但是现在银行法律则将银行卡区分为贷记卡和借记卡，认为前者是信用卡，后者不是信用卡。如果刑法固守原有概念，认为所有银行卡都是信用卡，以银行卡为对象的犯罪，不管是贷记卡还是借记卡，都是信用卡犯罪，那么刑法这种认识无疑混淆了信用卡与非信用卡的界限，与专业领域的实际情况严重背离，将使刑法显得荒谬。
肯定论者的理由是：首先，从法秩序一致性角度而言，刑法是行政法、经济法、民商法的保障法，刑法具有第二位属性，在将违反行政法、经济法、民商法的行为直接予以犯罪规定时，刑法使用的概念因来源于这些法律法规，其含义当然应与这些法律法规的概念一致。由于信用卡与借记卡分野于 1999 年的《银行卡业务管理办法》，在此之前，商业银行系统内只有信用卡之称，而无银行卡之谓。故我国现行刑法只能是以1996 年的《信用卡业务管理办法》中所规定的信用卡（即广义的信用卡）为规制对象。因此，刑法修订时立法本意上的信用卡是广义的信用卡，不能因为行政规范中有关名称的变更而改变刑法确定的内容；其次，信用卡的本质特征是一种信用支付工具，透支只是其众多功能中的一种，不能将功能与特征混淆；最后，既然法律上已经明文规定了信用卡诈骗，就应充分有效利用、发挥其应有的功能防止条文的虚设。 也有学者从金融凭证与信用卡的区别来论述借记卡应该归属于信用卡。第一，无论是刑法第一百九十四条第一款明确规定的汇票、本票、支票，还是第二款具体列举的委托收款凭证、汇款凭证、银行存单，都是金融业务的记载凭证。文义性是这些凭证的共同特征，其文义性表现为，这些金融凭证是可视可见的书面文字与数字记录。与文义性密切相关的特征是，汇票、本票、支票具有流通性而且流通性强，委托收款凭证、汇款凭证、银行存单则没有流通性或者流通性弱。借记卡是电子卡形式的信用工具，并非书面文义凭证，本身不具有流通性，不能成为质押、转让的对象，与汇票、本票、支票相比有重大的区别，与委托收款凭证、汇款凭证、银行存单三种凭证相比有较大的差异，离刑法第一百九十四条第二款规定的金融结算凭证的核心含义相对较远。相反，由于借记卡与狭义上的信用卡均属于银行卡业务范围，因而在刑法上与狭义上的信用卡的关系更近，将借记卡继续解释为“信用卡”比解释为“金融凭证”更为适当。第二，从体系解释上看，刑法分则第三章第四节“破坏金融管理秩序罪”中，刑法第一百七十七条则规定了伪造、变造金融票证罪，本罪的行为对象包括四类：一是汇票、本票、支票三种票据，二是银行存单等其他银行结算凭证，三是信用证等，四是信用卡。这说明这些票证的相同性，即均属于金融信用工具。刑法第一百七十八条规定了伪造、变造国家有价证券罪。刑法分则第三章第五节“金融诈骗罪”将上述金融票证诈骗犯罪分列数条加以规定，这就是刑法第一百九十四条第一款票据诈骗罪，第一百九十四条第二款金融凭证诈骗罪，第一百九十五条信用证诈骗罪，第一百九十六条信用卡诈骗罪。与刑法分则第三章第四节相对应，刑法第一百九十七条规定的则是有价证券诈骗罪。在这样的体系安排中，将借记卡解释为信用卡，对于利用借记卡进行诈骗犯罪的，以信用卡诈骗罪论处，而不是以金融凭证诈骗罪追究刑事责任，更为合理，更为妥当。
面对实务界和理论界对此问题的分歧，全国人民代表大会常务委员会于 2004 年 12 月 29 日通过了《关于有关信用卡规定的解释》，规定：“刑法规定的信用卡，是指由商业银行或者其他金融机构发行的具有消费支付、信用贷款、转帐结算、存取现金等全部功能或者部分功能的电子支付卡。”这一立法解释无疑对统一司法具有积极意义。《银行卡业务管理办法》规定本办法所称银行卡，是指由商业银行（含邮政金融机构）向社会发行的具有消费信用、转帐结算、存取现金等全部或部分功能的信用支付工具。从银行卡的定义与刑法对信用卡定义的立法解释来看，刑法意义上的信用卡相当于现在的银行卡，也即相当于金融术语上的广义的信用卡。也即刑法意义上的信用卡包括金融术语意义上的信用卡和借记卡。
如何对借记卡诈骗行为定性，有时对被告人也可谓生死攸关。由于金融凭证诈骗罪的法定最高刑为死刑，信用卡诈骗罪法定最高刑是无期徒刑，所以，将借记卡解释为金融结算凭证，在少数情况下，对于被告人来说，直接涉及到能否适用死刑。笔者认为对借记卡诈骗行为以信用卡诈骗罪处断是合适的。
首先，由于信用卡与借记卡分野于 1999 年的《银行卡业务管理办法》，在此之前，商业银行系统内只有信用卡之称，而无银行卡之谓。故我国现行刑法（1997）只能是以 1996年的《信用卡业务管理办法》中所规定的信用卡（即广义的信用卡）为规制对象。因此，其立法的原意无疑是要将借记卡归入信用卡诈骗罪规制的范围之内。以后虽然银行业务管理活动中对信用卡的含义作了调整，但实际上只是在名称上对信用卡进行了规范，这种行政法规中对定义的变化固然有其管理工作的需要，对于今后我们对刑法规定进行完善和修正有一定的借鉴作用，但是，这种变化不能也不应该成为影响或改变刑法立法原意的理由。
其次，不能以可否透支来作为评判借记卡是否包括在“信用卡诈骗罪”之“信用卡”内的标准。借记卡与贷记卡最主要的区别就是是否具有透支功能，其它功能上并没有实质区别。我们没有必要将利用具有基本相同功能的借记卡或贷记卡进行诈骗的行为分别适用不同刑法条文且用不同的罪名加以惩处。试想当一个人拿着伪造的贷记卡在取款机上取款，而另一个人则拿着伪造的借记卡在取款机上取款，他们实施了同样的行为，给银行管理工作造成了同样的危害，但前者要以信用卡诈骗罪定罪，而后者则以一般诈骗罪定罪，且两者可能因法定刑的不完全相同而受到不同的处罚，这显然不符合刑法的基本原理。而且，从我国刑法关于信用卡诈骗罪的行为方式来看，除了恶意透支以及这次修正案所规定的使用以虚假的身份证明骗领信用卡不能适用借记卡使用的范围，其他如使用伪造的借记卡、使用作废的借记卡、冒用他人借记卡等诈骗行为方式都可能与贷记卡诈骗造成一样的社会危害性。特别是从我国实际来看，人们日常生活中使用最广泛的还是借记卡，由于我国贷记卡业务尚处于起步阶段，借记卡的发行量和使用频率要远远大于贷记卡，相应地在实践中发生借记卡诈骗的可能要比贷记卡大得多。就此而言，从我国实际情况出发，立法解释将借记卡纳入信用卡诈骗规制的范围之内，将有效地起到预防和打击信用卡诈骗犯罪的作用。
最后，从我国的实际情况来看，借记卡也应该纳入信用卡诈骗犯罪规制的范围之内。如果将借记卡从信用卡犯罪规制的范围内分离出来，就可能引发一些难题：当某人拿着一张伪造的贷记卡和一张伪造的借记卡到自动取款机上取款，在处理的时候由于借记卡不属于信用卡，是否应当认定使用伪造的贷记卡的行为为信用卡诈骗罪而认定使用伪造的借记卡的行为是一般诈骗罪，并实行数罪并罚呢？那么，假如使用的是两张贷记卡，且取得与上述同样数额的款项，则对行为人只能以信用卡诈骗罪一罪认定。这种同行为不同罚的做法显然违背了刑法的立法本意。而且，在上述案例中，如果行为人使用伪造的借记卡和伪造的贷记卡取款总数已经达到某一犯罪的要求，但分别计算取款数额则均未达到犯罪的要求，这样对其进行数罪并罚其实是相当困难的，相反，如果按一罪处理则根本不存在这些问题。 如对使用借记卡进行诈骗的行为以金融凭证诈骗罪论处，则可能对犯罪分子判处死刑，由此便扩大了死刑的适用范围，与当今轻刑化的趋势也不相适应。
参考文献
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⒉最高人民法院刑事审判第二庭《拾得他人银行借记卡冒用取款构成诈骗罪》中国法院网www.chinacourt.org.2004-03-29。
⒊杨斌/王冰《对用拾得的储蓄卡在自动柜员机上取款的行为定性》载中国法院网 www.chinacourt.org. 2004-03-11。
⒋黄祥青《信用卡诈骗罪司法适用中的四个问题》载陈兴良《刑事法判解（第2卷）》，北京：法律出版社.2000年版,第131页。
⒌刘华《金融犯罪研究》载赵秉志主编《新千年刑法热点问题研究与适用（下）》， 北京：中国检察出版社2001年版，第 1252页。
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⒎曲新久《对借记卡诈骗以信用卡诈骗罪论处》载 正义网www.jcrb..com,2004-07-21。
⒏刘宪权《信用卡诈骗罪的司法认定》，载《政法论坛(中国政法大学学报) 》2003年第3期，第87-88页。
⒐刘宪权/张宏虹《涉信用卡犯罪刑法修正案及立法解释解析》，载《犯罪研究》2005 年第 3 期，第4-5页。
湖南省实施《物业管理条例》办法
湖南省实施《物业管理条例》办法
（2012年9月11日湖南省人民政府第114次常务会议审议通过 2012年11月27日湖南省人民政府令第262号公布 自2013年1月1日起施行）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他物业相关人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务与社区管理相结合的原则。
第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。市州、县市区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、工商行政管理、质量技术监督、物价等有关部门按照各自职责，依法做好与物业管理相关的工作。
街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会，指导、协调、监督物业管理工作。
第四条 县级以上人民政府应当采取措施，推动物业服务的社会化、专业化、市场化，促进物业服务行业发展。
物业服务行业协会应当加强行业自律，接受行业主管部门的业务指导，制定行业行为规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务。
第二章 前期物业管理
第五条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设和管理等因素。
第六条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示。
已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
第七条 原物业管理区域分立或者合并的，应当经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例均达到50％以上的业主同意，由物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门重新划分登记，并予以公告。
第八条 城乡规划、住房和城乡建设行政主管部门审查住宅建设工程项目的规划、设计，应当征求相关专业机构对配套建筑物、共用设施设备配置及建设标准的意见。
第九条 住宅建设工程项目交付使用前，建设单位应当按照项目合同的约定，配置物业管理用房和供水、供电、供气、供热、通信、网络、有线电视、邮政、消防，以及道路、园林绿化、垃圾转运、安全监控等共用设施设备及独立的计量器具，并在物业承接查验后，将前期物业服务合同、临时管理规约及物业查验情况报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门备案。
在物业管理区域内，共用设施设备的专业经管单位应当依法承担相关管线、设施设备的维修、养护责任，服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量。
第十条 新建物业的，建设单位应当配置物业管理用房，用于客服接待、项目资料保存、工具物料存放、值班备勤、业主委员会办公等事项。物业管理用房应当在房屋买卖合同中明示。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，不得改变物业管理用房的用途。
第十一条 物业管理用房应当按照下列标准配置：
（一）建筑面积按照不少于建设工程项目总建筑面积2‰的比例配置，最少不低于50平方米；
（二）地面以上具备水、电、采光、通风等正常使用功能的独立成套装修房屋；没有配置电梯的物业管理用房，其所在楼层不得高于4层、低于1层。
市州人民政府房地产行政主管部门可以根据前款规定的物业管理用房标准，结合当地实际情况确定具体标准。
第十二条 物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或者出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。
车位、车库出售或者出租的，建设单位应当与业主签订买卖合同或者租赁合同。
车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应当向全体业主公示，租赁合同期限最长不得超过6个月。车位、车库租赁合同复印件应当送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。
第十三条 建设单位在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当明示物业管理区域内规划建设的配套建筑物、共用部位、共用设施设备、物业管理用房、车位和车库的所有权或者使用权。
第十四条 住宅物业的建设单位应当在申请房屋预售许可证前，通过招标投标方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业。分期开发项目的前期物业服务企业，应当具有承接项目开发总建筑面积的相应资质等级。
有下列情形之一的，经物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业：
（一）投标人少于3人；
（二）多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第十五条 鼓励物业服务企业提前介入项目开发建设。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。
鼓励建设单位为前期物业管理提供经营用房或者资金支持。
第十六条 分期开发的物业，前期物业服务企业可以根据开发进度和交付使用条件，分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体项目交接手续。
物业承接查验费用由建设单位和前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
物业承接查验的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三章 业主及业主大会
第十七条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有法定权利，履行法定义务。
在物业管理区域内，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定。
第十八条 同一个物业管理区域内的业主共同成立一个业主大会。
符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50％以上；
（二）首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30％以上。
业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十九条 物业管理区域内，符合成立业主大会条件的，建设单位应当书面报告物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
占业主总人数10％以上的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到成立业主大会的书面请求之日起60日内，组织、指导成立业主大会筹备组。
第二十条 业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府召集业主、建设单位、社区居民委员会的代表协商组建。
业主大会筹备组应当按照有关规定组织召开首次业主大会会议。
建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向业主大会筹备组提供业主名册、物业专有部分面积、建筑物总面积等资料。
第二十一条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。
首次业主大会会议应当对管理规约和业主大会议事规则草案进行表决。
第二十二条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将下列选举资料报物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）业主大会筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约和业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
业主委员会选举情况备案后7日内，由街道办事处、乡镇人民政府书面通报物业所在地的社区居民委员会。
前款第（二）、（三）、（四）项之一内容发生变更的，应当自变更之日起30日内另行备案。
第二十三条 业主委员会向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会应当依据业主委员会章程代表业主、业主大会依法履行职责，按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议。
第二十四条 业主委员会委员从全体业主中选举产生，但是不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员侯选人。
业主委员会委员的选举、人数、构成、任职条件、任期等事项由业主大会议事规则规定。
有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：
（一）任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；
（二）因房屋权属变更，不再是业主的；
（三）丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；
（四）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作。
第二十五条 业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。
有下列情形之一的，应当及时召开业主大会临时会议：
（一）经业主委员会决定或者20％以上的业主提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定召开业主大会临时会议的其他情形。
业主委员会不履行组织召开业主大会会议职责的，县市区人民政府房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开；逾期不组织召开的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，在30日内组织召开。
第二十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前，将会议时间、地点、议题和议程等事项书面通知全体业主，并在物业管理区域的公示栏和其他显著位置公告。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见形式。
业主大会会议书面征求意见的，反馈意见的结果应当在物业管理区域内公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。
第二十七条 业主大会对业主投票权的计算方式有约定的，从其约定。未作约定的，按照业主户数计算，一户计算为1票；建设单位未售出的物业专有部分，计算为1票。
第二十八条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。
第四章 物业管理服务
第二十九条 物业服务企业应当按照国家规定的资质等级承接物业管理服务业务。
第三十条 物业服务企业应当向物业所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门定期报送信用、统计等相关资料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督管理，建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案，推动物业管理行业提高服务水平。
第三十一条 业主大会选聘的物业服务企业应当具有法人资格和相应资质等级，并按照物业服务合同的规定提供服务。
第三十二条 物业管理服务实行项目经理人制度。物业管理服务项目的主要负责人为项目经理人。
物业管理服务项目经理人制度的具体办法，由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门按照国家有关规定另行制定。
第三十三条 从事物业管理服务人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
物业服务企业应当按照有关规定选聘物业管理服务人员，加强对物业管理服务人员的培训和履职监管。
第三十四条 业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务合同规定的下列内容应当提交业主大会会议表决通过，但是业主大会授权业主委员会决定的除外：
（一）物业服务事项；
（二）物业服务质量及服务费用；
（三）物业管理区域内秩序维护；
（四）合同期限；
（五）违约责任。
第三十五条 物业服务主要包括下列事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；
（二）物业管理区域内公共绿化、环境卫生的管理和维护；
（三）车辆停放管理；
（四）物业管理区域内消防、安全防范、应急救助的协助和维护；
（五）物业管理区域内对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（六）物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的账务管理；
（七）物业服务档案和物业档案资料保管；
（八）业主大会及业主委员会委托的其他物业服务事项。
第三十六条 物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。
制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。
业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。
第三十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报送物业服务项目所在地的县市区或者市州人民政府房地产行政主管部门备案。
第三十八条 物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主委员会应当将业主大会的决定书面告知物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第三十九条 物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。
第四十条 物业服务合同期限届满或者依法终止的，原物业服务企业撤出物业管理区域，应当向业主委员会交接下列事项：
（一）移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料；
（二）移交物业共用部位；
（三）结清相关费用；
（四）法律、法规、规章规定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第四十一条 建立健全物业管理联席会议制度。有下列事项之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府召集物业管理联席会议，物业所在地的县市区人民政府房地产行政主管部门和有关部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业的代表共同协商解决：
（一）业主委员会不依法履行职责；
（二）业主委员会换届；
（三）履行物业服务合同的重大争议；
（四）物业服务企业变更交接；
（五）其他需要协调解决的物业管理事项。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
业主大会、业主委员会应当接受物业管理主管部门和社区居民委员会的指导和监督，依法履行自治管理职责，配合、协助有关部门、社区居民委员会共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
第五章 物业的使用和维护
第四十二条 在物业管理区域内，按照规划建设的房屋、共用部位、共用设施设备及配套建筑物，不得改变使用用途。因特殊情况确需改变使用用途的，应当按照法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
第四十三条 业主转让或者出租房屋、车库、车位等物业的，应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内，将转让或者出租相关事项告知物业服务企业。
业主转让房屋、车库、车位等物业前，应当与物业服务企业、专业单位结清相关费用。
第四十四条 建设单位应当按照国家和省规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以与物业服务企业签订委托合同，委托物业服务企业承担物业保修有关事项，并向物业服务企业支付相应的报酬。
第四十五条 建立健全物业专项维修资金制度，实施物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
物业专项维修资金的交存、使用，应当专户存储、专款专用，具体办法由市州人民政府按照国家有关规定制定。
第四十六条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他单位和个人应当爱护物业共用部位和共用设施设备。物业共用部位和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当及时通知专业经营单位进行维护、更新。
对物业共用部位、共用设施设备进行维修作业，物业服务企业、相关业主和物业使用人应当予以配合。
第六章 附则
第四十七条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第四十八条 本办法自2013年1月1日起施行。
