新疆维吾尔自治区实施《城市房屋拆迁管理条例》细则

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房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
　　一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
　　关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
　　主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
　　与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
　　二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
　　纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
　　三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
　　（一）房屋承租人优先购买权的效力
　　房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
　　（二）关于同等条件的司法判定
　　同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
　　（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
　　除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
　　（）对承租人的限制
　　1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
　　（五）与其他权利冲突的解决
　　1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。

　　北安市法院 王胜宇
陕西省人大常委会


陕西省实施《中华人民共和国老年人权益保障法》办法
陕西省人民代表大会常务委员会



《陕西省实施〈中华人民共和国老年人权益保障法〉办法》已于1998年12月18日经陕西省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，现公布施行。

第一章 总则
第一条 为了保障老年人合法权益，促进老年事业的发展，弘扬中华民族敬老、养老的传统美德，根据《中华人民共和国老年人权益保障法》（以下简称《老年人权益保障法》）和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称老年人是指六十周岁以上的公民。
第三条 本办法适用于本省行政区域内的一切组织和个人。
第四条 各级国家机关和全社会应当采取措施，维护老年人依法享有的权益，完善对老年人的社会保障制度，逐步提高老年人的生活质量、医疗保健水平，改善老年人参与社会发展的条件，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
第五条 老年人在政治、经济、文化、社会和家庭生活以及民族习俗、宗教信仰等方面的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
禁止歧视、侮辱虐待或者遗弃老年人。
第六条 老年人应当遵纪守法，履行法律规定的义务。
第七条 各级人民政府对敬老、养老、助老成绩显著的组织、家庭和个人，应当给予表彰和奖励。
第八条 每年农历九月初九（重阳节）为本省“老人节”。

第二章 政府和社会职责
第九条 各级人民政府应当将老年事业纳入国民经济和社会发展规划，逐步增加对老年事业的投入，并按本行政区域老年人人数和经济发展状况，确定年度老年事业经费，引导、鼓励社会各方面为老年事业提供捐赠和参与发展老年事业，使老年事业与经济、社会协调发展。
第十条 县级以上人民政府应当有组织机构负责协调老年人权益保障工作，其主要职责是：
（一）组织宣传有关老年人权益保障的法律、法规；
（二）制定老年人事业发展的长远规划和近期计划；
（三）研究老年人权益保障工作中的重大问题，提出解决问题的办法和措施；
（四）指导、协调、督促、检查本行政区域内的老年人权益保障工作；
（五）为老年人解答疑难问题和提供必要的支持帮助；
（六）对老年人合法权益侵害的投诉、举报进行调查，并向主管的机关、组织提出依法处理的意见和建议。
老年人权益保障工作协调机构的具体设置由省人民政府规定。
乡（镇）人民政府和街道办事处应当有工作人员承办老年人权益保障的有关工作。
第十一条 保障老年人的合法权益是全社会的共同责任。
各级劳动和社会保障、人事、民政、财政、卫生、城市规划、建设、土地、工商、公安、司法、文化、文物、教育、体育等行政管理部门，应当按照各自的职责，做好老年人权益保障工作。
工会、共青团、妇女联合会等群众组织和企业、事业单位，应当协助人民政府宣传贯彻《老年人权益保障法》和本办法，维护老年人的合法权益。
居民委员会、村民委员会和老年人协会应当反映老年人的要求，维护老年人的合法权益，为老年人服务。
第十二条 报刊、广播、电影、电视等传播媒体和文化、艺术团体，学校和青少年组织，应当结合实际，运用各种形式和方法，广泛开展敬老、养老、助老宣传教育和维护老年人合法权益的法制教育。

第三章 家庭赡养与扶养
第十三条 老年人的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女、形成扶养关系的继子女和其他被抚养人，均有赡养老年人的义务。老年人的子女死亡后，有负担能力的孙子女、外孙子女有赡养老年人的义务。
赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。
老年人配偶之间有相互扶养的义务。
由兄、姊抚养的弟、妹成年后，有负担能力的，对无赡养人的老年兄、姊有扶养的义务。
赡养人、扶养人不得以放弃继承权或者老年人的离婚、再婚以及其他原因，拒绝履行法定的赡养、扶养义务。
第十四条 赡养人必须履行对老年人的经济供养义务，保证老年人的基本生活需求，提供必要的医疗费用。老年人的基本生活水平不得低于其家庭成员的平均水平。
对无经济收入或者收入低微的单独居住的老年人，赡养人应当按月或者按约定时间给付赡养费。
赡养人与被赡养人之间可以签订赡养协议书。村民委员会、居民委员会和赡养人所在组织，监督协议的履行。
第十五条 赡养人应当在生活上照料被赡养的老年人。对患病或者生活不能自理的老年人，应当承担照料和护理的责任，也可以请人照料和护理，其费用由赡养人承担。
对共同生活的老年夫妇，赡养人应当尊重他们的意愿，不得强行将他们分开赡养。
第十六条 赡养人应当在精神上给老年人以慰藉，关心老年人的生活疾苦，对未与赡养人同住的老年人，赡养人应当经常看望和问候。
第十七条 赡养人有义务耕种老年人承包的土地和照管老年人的林木和牲畜等，赡养人亲自履行该义务有困难的，可以请人代为履行，并支付所需费用。
赡养人及其家庭成员不得要求老年人承担力不能及或者有损其健康的劳动。
第十八条 老年人的婚姻自由受法律保护。丧偶、离婚的老年人有再婚的权利。子女或者其他亲属不得干涉老年人的婚姻自由和再婚后的家庭生活。
第十九条 老年人对自己的合法收入和其他财产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，子女或者其他亲属不得干涉。
老年人依法立遗嘱处分个人财产或者与他人签订遗赠扶养协议的，子女或者其他亲属不得干涉
有独立生活能力的成年子女，要求老年人经济资助的，老年人有权拒绝。成年子女及其亲属不得以无业或者其他理由，强行索取、克扣老年人的财物。
第二十条 赡养人有保证老年人居住和改善老年人居住条件的义务。不得强迫老年人迁居条件低劣的房屋。
老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系；需要改变产权关系和租赁关系的，房产、土地管理部门在办理过户或者转移手续时，应当当面征得老年人同意。
老年人与子女或者其他亲属共同出资购买、建造的住房，老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权。
子女或者其他亲属经老年人同意借用老年人房屋的，到约定期限应当及时归还，不得无故拖延。

第四章 社会保障
第二十一条 各级人民政府应当依法建立健全社会养老保险制度，保障老年人的基本生活。
社会保险基金经办机构或者老年人所在单位，对依法参加社会基本养老保险的老年人，应当按时足额发放养老金，不得拖欠、挪用老年人的养老金。
对农村尚未实行养老保险制度的老年人，有条件的农村集体经济组织可以先建立养老补助金制度。
第二十二条 各县（市、区）人民政府对居住城镇生活水平低于当地最低生活保障线的老年人，应当按照本省有关规定给予社会救助。
无劳动能力、无生活来源、无赡养人和扶养人，或者其赡养人和扶养人确无赡养能力或者扶养能力的老年人，居住在城镇的，由当地人民政府定期发放救济款或者由社会福利院供养；居住在农村的，由农村集体经济组织负担保吃、保穿、保住、保医、保葬的五保供养，或者由集体办的
敬老院供养。
第二十三条 农村有条件的地方，可以将集体未发包的部分土地、山林、果园、水面、荒坡、滩涂等作为养老基地，也可以兴办其它经济实体，收益用于老年人养老。
企业、事业单位和城市有条件的街道办事处，可以因地制宜，组织兴办老年福利企业。
第二十四条 农村老年人不承担义务工、劳动积累工。
第二十五条 医疗机构应当为老年人就医提供方便，对残疾、体弱和七十周岁以上的老年人就医给予优先和照顾。有条件的医疗机构可以开设老年家庭病床，开展巡回医疗，送医上门，服务到户。大中城市可以建立老年病医院，县级以上综合医院可以根据条件开设老年专科或者老年门
诊。
提倡医生为老年人义诊，为老年人免费提供医疗保健咨询服务。
卫生部门应当组织医疗机构开展老年人医疗保健科学研究，加强对老年人常见病、多发病的防治工作。
第二十六条 老年人依法享有的医疗待遇必须得到保障。机关、团体、企业、事业单位，对老年人的医疗费用应当按规定及时解决。
第二十七条 农村老年人参加合作医疗，村集体经济组织应当给予照顾。有条件的地方，对老年人可以减免合作医疗费用。
第二十八条 各级人民政府应当鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、托老所、老年公寓等养老机构和老年医疗康复机构以及老年人文化、体育活动场所等设施。
城市规划、建设部门在开发、改造城镇公共设施和居民住宅区时，应当规划建设方便老年人生活及活动的配套设施。
公共的老年福利设施，未经原审批部门批准不得移作他用。
第二十九条 因城市建设拆迁等原因调整住房，房屋拆迁安置机构，应当照顾病残、体弱、孤寡老年人对住房安排的合理要求。
第三十条 各级人民政府应当鼓励企业开发、生产、经营老年人需要的生活、保健用品，开设适合老年人需要的服务项目，方便老年人生活。
第三十一条 各级人民政府应当将老年教育列入教育发展规划，对老年教育给予必要的投入，鼓励多层次、多渠道的社会办学，支持办好各类老年学校。
文化、教育、体育等行政管理部门应当积极组织和指导基层组织开展老年人文化、教育、体育、娱乐活动，帮助老年人丰富精神生活和提高健康水平。
第三十二条 乡镇人民政府、街道办事处、村民委员会、居民委员会应当结合当地特点，机关、团体、企业、事业单位应当根据自己的条件，开辟老年人活动场所，组织老年人参加活动，为老年人生活、保健提供服务。
第三十三条 提倡、鼓励青少年和其他志愿者义务扶助老年人，为孤寡、残疾、生活不能自理的老年人提供帮助。
老年人乘坐公共交通工具，乘务员和其他乘客应当给予照顾和扶助。
第三十四条 适合老年人锻炼身体的文化馆（站）、俱乐部、公园、体育场，应当为老年人开展文化、体育活动提供方便，并给予减免收费。
七十周岁以上的老年人在参观文化旅游景点、游览公园、乘坐公共交通工具时，凭县级以上老龄工作机构发给的寿星优待证或者居民身份证，可以享受减免收费的优待。具体办法由县级以上人民政府规定。
九十周岁以上的老年人，由所在地县级人民政府按照本省有关规定按月发给保健费。
第三十五条 老年人因合法权益受到侵害提起诉讼，需要律师帮助但无力支付律师代理费的，可以通过法律援助机构寻求律师帮助。司法行政部门应当为老年人提供法律援助。

第五章 参与社会发展
第三十六条 各级人民政府和基层组织应当为老年人发挥特长、参加社会活动创造条件。可以定期和不定期组织有管理经验和有理论知识的老年人座谈，征求他们对本地经济建设、社会发展和改进工作的意见。
第三十七条 老年人在自愿和量力的情况下，可以接受学校和青少年组织的聘请，对青少年和儿童进行社会主义、爱国主义、集体主义教育和艰苦奋斗等优良传统教育；可以接受基层群众自治组织的安排，参与维护社会治安、协助调解民间纠纷和其他社会活动。
第三十八条 老年人可以根据自身特点、业务专长、健康状况，依照有关规定，从事生产经营、传授文化科技知识、进行科技开发、从事写作编译、提供咨询服务等活动。
第三十九条 对有专业知识、特殊技能的老年人，人才交流服务中介机构可以根据本人申请，把他们的有关情况录入人才信息库，供有关用人单位征聘时查询。
第四十条 对在参与经济和社会发展中做出突出成绩的老年人，当地人民政府应当给予表彰和奖励。

第六章 法律责任
第四十一条 老年人合法权益受到侵害的，被侵害人或者其代理人可以要求有关部门处理，或者依法向人民法院起诉。
人民法院和有关部门，对老年人合法权益受到侵害的申诉、控告和检举，应当依法及时受理，不得推诿、拖延。
被侵害的老年人行动不便的，人民法院或者有关部门应当上门调查了解。
第四十二条 老年人的人身和财产安全受到威胁时，可以请求公安部门或者村民委员会、居民委员会予以保护。公安部门接到请求后，应当立即采取保护措施。村民委员会、居民委员会接到请求后，应当采取临时庇护措施。
第四十三条 依照本办法规定，负有维护老年人合法权益责任的行政部门或者其他组织，不履行职责，其上级主管机关应当给予批评教育，责令改正。
国家机关工作人员违法失职，致使老年人合法权益受到损害的，由其所在组织或者上级机关责令改正，或者给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 老年人与家庭成员因赡养、扶养或者住房、财产等发生纠纷的，可以向居住地的村民委员会、居民委员会、乡镇人民政府、街道办事处或者家庭成员所在单位请求调解，也可以依法向人民法院提起诉讼。
调解钱款纠纷时，对有过错的家庭成员，应当给予批评教育。
人民法院对老年人追索赡养费或者扶养费的申请，可以依法裁定先予执行；对拒不执行有关赡养费、扶养费判决或者裁定的，人民法院应当依法强制执行。
第四十五条 未经老年人同意改变老年人的房屋产权关系、房屋租赁关系的，老年人投诉后，房产、土地管理部门应当及时依法处理。
第四十六条 拖欠、挪用老年人养老金的，由其上级机关责令改正，并给予主管负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条 以暴力或者其他方法公开侮辱老年人、捏造事实诽谤老年人或者虐待老年人，情节较轻的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 暴力干涉老年人婚姻自由或者对老年人负有赡养义务、扶养义务而拒绝赡养、扶养，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条 家庭成员盗窃、诈骗、抢夺、勒索、故意毁坏老年人财物，情节较轻的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 擅自改变公共老年福利设施用途的，由上级主管机关或者所在地人民政府责令改正。
第五十一条 侵害老年人权益，造成财产或者其他损失的，应当依法承担民事责任。
第五十二条 对违反本办法的其他行为，法律、法规有规定的，依照有关法律、法规的规定处理。

第七章 附则
第五十三条 本办法自公布之日起施行。
1988年11月26日陕西省第七届人民代表大会常务委员会第三次会议通过实施的《陕西省保护老年人合法权益的规定》同时废止。



1998年12月18日