鹰潭市政府投资项目与资金管理办法

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江苏省淮安市人民政府


关于印发淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）的通知

淮政发〔2010〕209号


各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，部省属驻淮单位：
《淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，希认真贯彻执行。

淮安市人民政府
二○一○年十一月一日


淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）


第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区范围内业主大会、业主委员会的设立、选举及其活动适用本细则。
第三条 县（区）房产行政主管部门负责对本行政区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府具体负责对本辖区内设立业主大会和选举业主委员会以及业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、协助和监督。
第二章 业主大会
第四条 物业管理区域具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达到50%；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但已使用1年以上。业主认为符合上述规定条件的，应当书面提请物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导、协助召开首次业主大会会议，表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。建设单位应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面申请之日起15日内，对物业管理区域是否具备成立业主大会的条件进行核查；对符合成立业主大会条件的，应当自收到书面申请之日起60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第六条 筹备组按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定组建。建设单位因特殊原因未委派代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组建方式及时调整补充。
第七条 筹备组中的业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）模范履行业主义务；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；
（四）具有参与筹备工作的时间。第八条筹备组中业主代表的产生，在街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐或自荐的基础上，由街道办事处、乡镇人民政府协商确定。非自然人业主代表应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其业主代表职责。
第九条 筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下开展工作，筹备组工作实行少数服从多数。
第十条 业主大会筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并自首次业主大会会议召开之日起30日内表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。非筹备组原因造成前款事项不能按期完成的，经街道办事处、乡镇人民政府同意，可以适当延期，延长期限由街道办事处、乡镇人民政府根据具体情况确定。在规定期限内不能召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可宣布筹备组解散，并按照本章有关规定重新组建筹备组，筹备首次业主大会会议。
第十一条 专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议召开业主大会临时会议的，应以书面方式提出。书面提议应注明召开临时业主大会理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话，并有提议业主签名。业主委员会认为需要对业主提议召开业主大会临时会议的真实性进行核实的，应在街道办事处、乡镇人民政府指导监督下对业主身份进行调查核实。调查核实工作应自收到专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议后20日内完成；情况属实的，应自调查核实完成之日起15日内召开业主大会临时会议。
第十二条 业主大会会议应采取记名投票方式进行表决。业主大会会议表决票、选举票上不得印有倾向性、误导性等不利于公平、公正选举的内容。业主大会会议表决票、选举票票样应由筹备组、业主委员会报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府审查；业主大会会议应使用经过上述审查通过后的表决票、选举票进行投票，否则表决、选举无效。
第十三条 物权法第七十六条第二款规定的专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定进行认定。专有部分面积按建筑面积计算。没有建筑面积的按套内面积计算。
第十四条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应推选其中一人行使表决权、选举权；夫妻共有的，任何一方行使表决权、选举权都视为另一方同意，且一方行使表决权、选举权后，另一方不再拥有表决权、选举权。
第十五条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、会议形式、会议内容（包括需提交表决、选举的有关事项及具体内容）等在物业管理区域内显著位置以书面形式通告全体业主。
第十六条 采取书面征求意见形式召开业主大会的，筹备组或业主委员会应在业主大会召开前，组织人员按规定的时间、方式将表决票、选举票送达业主，并做好签收和登记工作。业主应按规定的时间、方式投票。筹备组或业主委员会可组织人员在投票截止前回收表决票、选举票，并做好登记工作。
第十七条 投票截止后，经统计参加业主大会会议的业主达不到《物业管理条例》第十二条第一款规定，或需业主大会决定事项达不到《物业管理条例》第十二条第三款规定的，筹备组或业主委员会应延长投票时间，并通告全体业主，延长时间自投票截止日起不得超过30日。延长期内，筹备组或业主委员会应组织人员催收表决票、选举票。
第十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员、候补委员资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第十九条 业主大会作出的决定，应当自决定作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内通告。
第三章 业主委员会
第二十条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会委员应当为5至15名的单数；候补委员人数按照不低于委员人数的40%设置。业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于20%。
第二十二条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条第一款第（一）至（六）项条件；
（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。
第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组、业主委员会组织业主推荐或自荐，筹备组、业主委员会应当审查参选人的资格，结合物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员、候补委员候选人名单。
第二十四条 业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票多少顺序确定当选人，候补委员排列位序依据得票多少确定。
第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起7日内组织召开首次业主委员会会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1名，副主任若干名。
第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件同时向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申请办理备案手续：
（一）业主委员会备案申报表；
（二）业主大会成立、业主委员会选举和业主委员会主任、副主任选举情况；
（三）管理规约；
（四）业主大会议事规则；
（五）业主大会决定的其他事项；
（六）选举和表决结果统计表。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，持涉及变更内容的有关文件向街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申报备案。街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门应自收到申报备案文件材料之日起10日内，由街道办事处、乡镇人民政府牵头，会同县（区）房产行政主管部门共同审查，并作出是否出具备案证明的决定。
第二十七条 业主委员会可以根据业主大会议事规则规定聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定；业主大会议事规则未作规定的，由业主委员会根据业主大会授权予以规定。
第二十八条 业主委员会委员、候补委员实行任期制。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。业主委员会委员具有同等表决权，候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会自然人委员、候补委员不能委托代理人参加业主委员会会议。业主委员会中的非自然人委员、候补委员应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其委员、候补委员职责。
第二十九条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的县（区）房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会作出的决定，应由参会委员签字确认；委员有不同意见的，应记录在案。业主委员会作出的决定应自作出决定之日起3日内在物业管理区域内通告。
第三十一条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；业主要求书面答复的，应予书面答复。业主委员会应当定期将工作情况通过通告等形式向全体业主报告。
第三十二条 业主委员会委员、候补委员有住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定情形之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20％投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员、候补委员资格。
第三十三条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员资格自行终止：
（一）任期届满的；
（二）不再是本物业管理区域的业主；
（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职；
（四）死亡或丧失民事行为能力；
（五）依法被限制人身自由的；
（六）政策法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。
第三十四条 业主委员会委员、候补委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物移交给业主委员会。
第三十五条 业主委员会任期内，因委员资格终止而出现空缺的，业主委员会应决定从候补委员中按照得票多少依次递补为委员。
第三十六条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告（业主大会议事规则另有规定的除外），并接受业主的监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第三十七条 业主委员会办公用房在物业服务用房中统筹安排。
第三十八条 筹备组应持街道办事处、乡镇人民政府出具的证明到公安部门指定的单位刻制筹备组印章。筹备组应自业主委员会经街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门办理备案手续之日起10日内，将其印章移交给街道办事处、乡镇人民政府，将其保管的档案资料及其属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。业主委员会应持街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门出具的业主委员会备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会、业主委员会印章。
第四章 指导和监督
第三十九条市、县（区）房产行政主管部门应组织业主委员会委员、候补委员培训。
第四十条 除筹备组、业主委员会、居民居委会外，任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议（含首次业主大会会议）。
第四十一条 任何单位和个人擅自刻制筹备组、业主大会、业主委员会印章涉嫌违法的，由公安部门依法查处。
第四十二条 业主委员会委员、候补委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或业主委员会其他委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。
第五章 附则
第四十三条 业主大会、业主委员会名称应与物业管理区域名称相一致。
第四十四条 市房产行政主管部门可以制定管理规约、业主大会议事规则等与业主大会、业主委员会成立、选举及其他活动有关的示范文本，供参照使用。
第四十五条 本细则由市住房和城乡建设局负责解释。
第四十六条 本细则自2010年12月1日起施行。我市原有的政策规定与本细则不一致的，按本细则执行。






湖北省荆门市人民政府


市人民政府关于印发《荆门市农民负担监督管理办法》的通知

荆政发〔2004〕27号

各县、市、区人民政府，屈家岭管理区，市政府各部门：
《荆门市农民负担监督管理办法》已于2004年8月5日经市六届人民政府第3次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。



二○○四年八月十三日

荆门市农民负担监督管理办法

第一条 为加强农民负担监督管理，做好减轻农民负担工作，根据国家、省关于农村税费改革和减轻农民负担的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农民负担是指农民向国家、集体和社会提供税金、费用和劳务的总和。农民按照法律、法规承担税金、费用和劳务，任何单位和个人不得违反法律、法规规定向农民平摊税金和要求农民无偿提供费用和劳务。
第三条 各级人民政府应加强对本行政区域内的农民负担监督管理工作的领导，各级人民政府农民负担监督管理部门主管本行政区域内的农民负担监督管理工作。财政、审计、物价、监察等有关部门应按各自职责协助做好农民负担监督管理工作。
第四条 县、乡(镇)人民政府应认真落实国家有关逐年降低农业税税率的政策，据实核定农业税计税面积，严格按照政策规定调减到户。
第五条 村级范围内兴办水利、农田基本建设、修建村级道路和桥梁、植树造林等集体生产和公益事业，确需向农民筹集资金的，在取消统一规定的劳动积累工、农村义务工后，仍需向农民筹劳的，实行筹资、筹劳“一事一议”管理。筹资筹劳须有正当理由并充分征求农民意见，无正当理由和未充分征求农民意见的一律不得批准。经批准的筹劳，不得强行以资代劳。严禁将“一事一议”筹资、筹劳项目变成固定性收费项目。筹资、筹劳实行上限控制，筹资每人每年最高不超过15元，筹劳每个劳动力每年最多不超过10个。遇到特大防洪、抢险、抗旱、排涝等紧急任务确需农民出劳的，经县以上人民政府批准可临时动用农村劳动力。
第六条 农业灌溉水费按照经营服务性收费管理，由供水单位与村组、农民直接签订合同据实收取，不得委托乡、村、组统一代收，不得平摊，不得变成固定性收费项目。县、乡两级水利工程农业排涝水费按实际受益面积和市农民负担监督管理领导小组批准的范围和标准分解到户，常年负担，相对稳定，由财政部门征收，纳入财政专户储存，严格实行收支两条线管理。
第七条 各级政府及部门不得越权设立涉及农民负担的行政事业性收费、政府性基金、集资和摊派项目。各级财政、物价部门应严格执行国家有关行政事业性收费审批管理的规定，不得越权审批涉农收费项目和收费标准。
第八条 坚决取缔违反政策规定强制向农民收取的经营服务性收费项目。对与农业生产和农民生活关系密切的经营服务性收费项目应实行政府定价或政府指导价管理。涉及农民的经营服务性收费应坚持公开、公正、自愿委托和质价相符原则。严禁将行政机关的职能分解给中介组织等经营性机构，变无偿服务为有偿服务；严禁强制服务收费或只收费不服务等加重农民负担的行为。
第九条 任何单位和个人不得在农民办理建房、婚姻登记、计划生育、子女入学、农村户籍、外出务工、农机监理等事项过程中，违反规定搭车收取任何费用。涉及农民负担的行政事业性收费项目，收费价格执行下限标准。凡违反上述规定搭车收费或超标准收费的，除追究直接责任人的责任外，还应按照“谁主管，谁负责”的原则，追究有关负责人的责任。
第十条 严禁任何单位和个人截留、挪用国家和各级政府提供给农民的各种补贴、专项投资款、扶贫款、救灾救济款和返还的减免税费。各村民委员会应将款物的拨付和使用情况及时向村民公布，接受群众监督。
第十一条 对农民负担实行年初预算和年终决算。各乡镇人民政府应于每年第一季度提出本年度农民负担预算，报县（市、区）农民负担监督管理部门审批，各县（市、区）应在审批后7日内将审批决定报市农民负担监督管理部门备案。其中“一事一议”筹资、筹劳，由村民委员会每年第一季度提出预算，村民大会或村民代表大会讨论通过，经乡（镇）人民政府同意，并报县（市、区）农民负担监督管理办公室批准。县（市、区）批复前报市农民负担监督管理领导小组备案。各村民委员会每年年底应对本年度农民负担执行情况、农民出资、出劳使用情况进行决算，决算经村民主理财小组审查后张榜公布。
第十二条 向农民征收和收取农业税收、经批准的涉及农民负担的行政事业性收费和经营服务性收费，镇、村均应向农民公开文件依据、项目名称、征收标准、对象范围、举报电话等内容。公开项目及内容由市农民负担监督管理部门会同有关部门确定。
第十三条 各乡（镇）、村应于每年4月底前将本年度农民应承担的农业税、“一事一议”筹资筹劳、排涝水费以及各种政策性补贴，分户填入省农民负担监督管理办公室统一监制的农民负担监督卡和补贴卡，并发放到农户。任何单位和个人不得在农民负担监督卡规定之外收取其它费用。否则，农民有权拒绝缴纳或支付。各种政策性补贴，必须按规定及时足额发放到户。
第十四条 向农民征收和收取税费时，应当使用财政部门或税务部门统一印制的票据。农业税及附加征收必须开具税票，行政事业性收费应当使用财政部门统一监制的行政事业性收费票据，经营服务性收费应当使用税务部门统一监制的发票。不出具合法票据的，农民有权拒绝付款。
第十五条 农业税的征收管理工作应严格按照《荆门市农业税财政征收主体到位实施办法》（荆政发［2004］5号）执行。
第十六条 各级政府每年都应组织两次农民负担执法检查。检查情况应及时予以通报，并逐级上报。
第十七条 各级农民负担监督管理部门应完善农民负担信访登记处理制度、集体上访处理制度和重大信访件上报制度。对涉及农民负担的信访问题，应及时、妥善予以处理。
第十八条 凡发生涉及农民负担的恶性案件、严重群体性事件或造成重大影响的其他案（事）件的县（市、区）、乡（镇），应在6日之内逐级向省、市农民负担监督管理部门报告，45日内上报处理结果。对迟报、瞒报、弄虚作假的，应追究直接责任人的责任，酿成严重后果、影响恶劣的，依照有关规定，追究有关县(市、区)、乡(镇)主要负责人的责任。本办法所称恶性案件是指违反减轻农民负担政策、工作作风粗暴或者违反规定采取措施，导致农民死亡或者直接造成重伤的案件；严重群体性事件是指违反减轻农民负担政策，侵害农民合法权益，导致干群冲突，引发农民游行示威、围攻政府、堵塞交通等严重影响社会稳定的事件；造成重大影响的其他案（事）件是指因违反减轻农民负担政策引发农民利益之争，造成农民集体上访或者导致毁损公共或个人财产、设施等严重问题发生的案（事）件。
第十九条 在对县（市、区）、乡（镇）领导进行人事调整和对单位、个人评先时，应征求同级和上一级农民负担监督管理部门意见。对违反本办法的规定，引发恶性案件、严重群体性事件或造成重大影响的其他案（事）件的县（市、区）、乡（镇）和市、县有关部门应实行重点监控。重点监控期为两年，从事故处理完毕之日起计算。事故处理期间和重点监控期内，取消有关单位或部门评选综合性荣誉称号及有关单项奖励的资格，其领导班子全体成员不得评先受奖，不得晋级晋职，不得提拔任用，不得易地易岗担任同级领导职务，不得评定为优秀等次。
第二十条 本办法由荆门市农民负担监督管理办公室负责解释。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。