江苏省城市房地产交易管理条例
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江苏省城市房地产交易管理条例
江苏省人大常委会
江苏省城市房地产交易管理条例
（2002年2月5日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）
第一章总则
第一条为了加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条以出让或者划拨方式取得的国有土地使用权转让、抵押、出租，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《江苏省土地管理条例》规定的条件和要求。
第四条房地产交易应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
第五条省人民政府建设行政主管部门、土地管理部门依照省人民政府规定的职权，各司其职，密切配合，管理本省行政区域内房地产交易工作。
市、县（市）人民政府房产管理部门、土地管理部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动的监督管理工作。
工商、财政、税务、物价、人民银行等有关部门依照各自的职责分工，共同做好与房地产交易有关的管理工作。
第六条县级以上地方人民政府及其有关部门办理房地产交易手续，应当公开条件，简化程序，提高效率，方便当事人。
市、县（市）人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作，在本市、县（市）行政区域内颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。尚未确定由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，市、县（市）人民政府应当组织、协调房产管理部门和土地管理部门，在一个场所统一受理房地产交易登记申请，并发放房地产权属证书。
第七条省人民政府财政、物价、建设、土地部门应当严格执行国家有关房地产交易管理行政事业性收费的规定，对国家明令取消的收费项目，不得继续收取或者改变名称变相收取。市、县（市）人民政府及其财政、物价、房产、土地等部门不得自行设定房地产交易管理收费项目。对房地产交易服务收费项目应当按宗收费，国家另有规定的从其规定。
收费项目和收费标准应当在受理房地产交易登记申请的场所予以公示。房地产交易当事人有权拒绝不合法的收费。
第八条省和设区的市人民政府应当制定具体办法，简化交易程序，降低交易收费，鼓励和支持房改房、经济适用住房上市交易。
第二章房地产转让
第九条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式主要是指：（一）房地产交换；（二）以房地产抵债；（三）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（四）企业被收购、兼并或合并，房地产权属发生转移的。
第十条转让房地产，除法律另有规定外，应当按照下列程序进行：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在转让合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、国有土地使用权证书和契税完税凭证、当事人合法证明、转让合同，向房产管理部门提出房屋权属转移登记申请；（三）房产管理部门审查当事人提交的有关材料，对符合前项规定的，予以受理；不予受理或者需要补充材料的，应当在收到申请之日起三个工作日内告知当事人，并说明理由；（四）房产管理部门应当在受理房地产转让当事人房屋权属转移登记申请后十个工作日内，核准登记并颁发房屋所有权证书；（五）房地产受让人向土地管理部门申请土地使用权变更登记，土地管理部门应当在收件后十个工作日内核准登记并颁发土地使用权证书。
法律、行政法规禁止转让的房地产，不得转让。
第十一条建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让，配套使用的房屋附属设施、设备及共用部位不得单独分割转让。
第十二条现售商品房的，应当符合下列条件：（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；（六）拆迁安置方案已经落实；（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产管理部门备案。
第十三条预售商品房的，应当符合下列条件：（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（五）落实了市政公用和公共设施的配套计划。
房地产开发企业进行商品房预售，应当持前款第（一）项至第（五）项规定的证明文件、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，向房产管理部门申请办理商品房预售登记。房产管理部门应当自收到商品房预售申请之日起十日内，作出同意或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证；不同意预售的，应当说明理由。
未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。
房产管理部门应当定期公布商品房预售许可证发放信息，并免费提供查询服务。
第十四条商品房预售人与预购人应当依法签订商品房预售合同。
商品房预售人应当在预售合同签订后三十日内，持预售合同向房地产所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案，受理部门应当在一个工作日内予以登记。
第十五条商品房销售可以按建筑面积计价，也可以按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价。房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示分摊面积的范围。
按照房产测量规范不能计入分摊面积的配套使用的房屋附属设施、设备，属于全体购房人共有。
第十六条房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。对商品房销售广告和宣传资料中明示的事项，购房人有权要求房地产开发企业在销售合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房预售广告应当载明商品房预售许可证的批准文号。
第十七条商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起三十日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过百分之一的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过百分之一的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过百分之三的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还超过百分之三部分的房价款。
当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
实际交付面积是指由有资质的房产测绘机构测绘，经房产管理部门审核的房屋建筑面积。
第十八条房地产开发企业向购房人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照国家规定承担保修责任。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理国有土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第十九条房地产权属证书上载明的面积应当与实际交付的面积相一致。
第三章房地产抵押
第二十条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供担保的行为。
合法拥有的房地产、在建工程以及预购的商品房，可以设定抵押权。
以在建工程、预购的商品房设定抵押权，所担保的债权仅限于建造该工程、购买该商品房的贷款。但已以自有资金付清该工程全部建造款、该商品房全部购房款的不在此限。
第二十一条下列房地产不得抵押：（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（二）权属不明或者有争议的；（三）被确定为文物保护单位或者具有重要纪念意义的建筑物；（四）依法被查封的；（五）县级以上人民政府依法收回土地使用权的；（六）共同共有房地产未经其他共有人书面同意的；（七）已依法公告列入拆迁范围的；（八）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十二条房地产抵押，应当按照下列程序办理：（一）房地产抵押人和抵押权人签订书面抵押合同；（二）当事人在合同签订后，持房地产权证书或者房屋所有权证书、土地使用权证书（以预购的商品房设定抵押或者以在建工程设定抵押的，提供已生效的预售合同以及其他有权设定抵押权的文件与证明材料等）、当事人的合法证明、主合同和抵押合同、抵押房地产价格的证明资料，向房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门申请抵押物登记；（三）房产管理部门或者县级以上人民政府规定的部门应当在受理房地产抵押物登记申请之日起五个工作日内，对符合规定的，核准抵押物登记并颁发房屋他项权证书或者抵押物登记证明；对不符合规定的，不予核准登记，并书面通知申请人，说明理由。
房地产抵押合同，自抵押物登记之日起生效。
第二十三条以在建工程设定抵押的，其担保的债务以该房地产项目已完工部分的价值为限，但应扣除依法已预售部分和已设定抵押部分的价值。
已设定抵押的在建工程依法预售时，预售人应当将抵押事实告知预购人。在交付该房屋时，预售人负有保证第三人不得向预购人就该房屋及其占用范围内的土地使用权主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
在建工程在债务履行期限内竣工的，在办理权属登记时，登记机关应当将在建工程抵押物登记转为房地产抵押物登记，并告知当事人。
第二十四条以预购的商品房设定抵押的，应当符合下列规定：（一）抵押人持有的商品房预售合同由抵押权人收存；（二）商品房预售合同双方不得擅自转让、变更、解除、终止合同；（三）房屋在抵押期间竣工交付的，预购人在办理权属登记时，登记机关应当同时办理抵押物登记手续。
第二十五条抵押已出租的房屋时，抵押人应当将房屋出租的事实告知抵押权人，同时还应当书面告知承租人。抵押合同生效后，原租赁合同继续有效。
抵押人将已抵押的房地产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第二十六条房地产抵押需要价格评估的，由有资质的房地产价格评估机构进行价格评估。
第二十七条抵押合同发生变更或者抵押关系终止的，抵押人和抵押权人应当在变更或者终止之日起十五日内到原登记机关办理变更或者注销登记。
第四章房屋租赁
第二十八条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十九条有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）已建成的房屋无房地产权证书或者房屋所有权证的；（二）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；（三）依法被查封的；（四）经鉴定属于危险房屋不能继续使用的；（五）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（六）法律、法规禁止出租的其他情形。
第三十条高层建筑已部分建成，已经取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证，并且该部分建筑已通过竣工验收，经建设行政主管部门确认，符合建筑施工安全和房屋安全使用条件的，可以出租该建筑已建成的部分。
第三十一条公有住房和廉租房租金按照国家和省有关规定执行，其他房屋租金由租赁双方协商议定。
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建设的房屋出租的，应当按照国务院的规定将租金中所含土地收益上缴国家。
第三十二条房屋租赁合同当事人应当在签订合同后三十日内，持房地产权证书或者房屋所有权证书、房屋租赁合同和当事人合法证明，向市、县（市）房产管理部门申请登记备案，受理部门应当在三个工作日内予以办理，当事人要求出具备案登记证明的，房产管理部门应当出具。
第三十三条承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。
承租人需要拆改、装修承租房屋或者增加附属设施、设备的，应当征得出租人书面同意；须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。
租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或者增加的附属设施设备的，应当按照所存价值补偿承租人。当事人另有约定的，从其约定。
第五章房地产中介服务
第三十四条从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务业务的机构，应当依法设立，不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
第三十五条房地产中介服务机构应当持有相应的资质证书，办理营业执照和税务登记，并在资质证书和营业执照核定的业务范围内承接业务。
房地产中介服务机构的执业人员应当具有相应的中介服务执业资格。
第三十六条房地产中介服务机构的执业人员承办业务由其所在中介服务机构统一受理，并与委托人签订书面委托合同。
房地产中介服务机构及其执业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取其他不正当利益；（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（三）同时在两个或两个以上的房地产中介服务机构执行业务；（四）与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；（五）法律、法规禁止的其他行为。
第三十七条房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，中介服务机构应当拒绝接受委托。
因房地产中介服务机构的过错，造成当事人损失的，中介服务机构应当承担相应的法律责任。
第三十八条房地产中介服务机构应当按照法律、法规和省级以上人民政府及其价格主管部门的规定收取费用，并使用税务部门统一监制的专用发票。
第六章法律责任
第三十九条转让、抵押房地产或者租赁房屋，按照本条例规定应当办理登记或者备案手续而未办理的，由负责登记或者备案的机关责令限期办理。
第四十条违反本条例规定，出租不能继续使用的危险房屋的，由市、县（市）房产管理部门责令改正，没收违法所得，并可处以五百元以上二千元以下的罚款。造成人身、财产损害的，依法承担赔偿责任。
第四十一条违反本条例规定，擅自将在建高层建筑已建成的部分出租的，由市、县（市）建设行政主管部门责令改正，没收违法所得；情节严重的，并处以三千元以上十万元以下的罚款。
第四十二条违反本条例规定，未取得中介服务资质证书或者超越资质证书规定的范围，从事房地产中介服务的，由负责资质管理的部门责令改正，没收违法所得，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。情节严重的，降低资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照。
第四十三条违反本条例规定，未取得房地产中介服务执业资格而从事房地产中介服务的，由负责执业资格管理的部门责令改正，没收违法所得，并可处以一百元以上一千元以下的罚款。
第四十四条违反本条例规定，属于土地、工商、税务、物价等部门职责范围的，分别由土地、工商、税务、物价等部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。
第四十五条房产管理部门、土地管理部门及其他有关部门的工作人员在房地产交易管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十六条本省行政区域内城市规划区以外的国有土地上的房地产交易，参照本条例的规定执行。
第四十七条本条例自2002年5月1日起施行。
施工企业会计核算办法
财政部
财政部关于印发《施工企业会计核算办法》的通知
财会(2003)27
国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，新疆生产建设兵团财务局，有关中央管理企业：
为了规范施工企业的会计核算，提高施工企业会计信息质量，根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计制度》以及国家有关法律、法规，结合施工企业的实际情况，我部制定了《施工企业会计核算办法》， 现予印发，于2004年1日1日起在已执行《企业会计制度》的施工企业执行。施工企业在执行《企业会计制度》和本办法时，不再执行1992年印发的《施工企业会计制度》。执行中有何问题，请及时反馈我部。
附件：施工企业会计核算办法
财政部
二OO三年九月二十五日
附件：
施工企业会计核算办法
一、总说明
(一)为了统一规范施工企业的会计核算，根据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计制度》和国家有关法律、法规，并结合施工企业的实际情况，特制定《施工企业会计核算办法》(以下简称“办法”)。
(二)中华人民共和国境内的施工企业在执行《企业会计制度》的同时，执行本办法。
二、补充会计科目使用说明
(一)会计科目的设置
1．本办法在《企业会计制度》的基础上增设了“周转材料”、“临时设施”、“临时设施摊销”、“临时设施清理”、“工程结算”、“工程施工”和“机械作业”科目。
2．根据《企业会计制度》规定，施工企业确认的工程合同收入和工程合同费用分别通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算，本办法对其核算内容进行了补充。工程施工合同预计损失准备通过在“存货跌价准备”科目下增设“合同预计损失准备”明细科目核算。
3．施工企业可以根据需要自行设置“拨付所属资金”、“上级拨入资金”和“内部往来”等科目。
(二)补充会计科目的使用说明
1233 周转材料
一、本科目核算施工企业库存和在用的各种周转材料的实际成本或计划成本。
周转材料是指施工企业在施工过程中能够多次使用，并可基本保持原来的形态而逐渐转移其价值的材料，主要包括钢模板、木模板、脚手架和其他周转材料等。
二、本科目应设置“在库周转材料”、“在用周转材料”和“周转材料摊销”三个明细科目，并按周转材料的种类设置明细账，进行明细核算。
采用一次转销法的，可以不设置以上三个明细科目。
三、购入、 自制、委托外单位加工完成并已验收入库的周转材料、施工企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的周转材料、非货币性交易取得的周转材料等， 以及周转材料的清查盘点， 比照“原材料”科目的相关规定进行账务处理。
四、施工企业应当根据具体情况对周转材料采用一次转销、
分期摊销、分次摊销或者定额摊销的方法。
(一)一次转销法。一般应限于易腐、易糟的周转材料，于领用时一次计入成本、费用。
(二)分期摊销法。根据周转材料的预计使用期限分期摊入成本、费用。
(三)分次摊销法。根据周转材料的预计使用次数摊入成本、费用。
(四)定额摊销法。根据实际完成的实物工作量和预算定额规定的周转材料消耗定额，计算确认本期摊入成本、费用的金额。
五、领用、摊销和退回周转材料时，应分别以下情况进行账务处理：
(一)采用一次转销法的，领用时，将其全部价值计入有关的成本、费用，借记“工程施工”等科目，贷记本科目。
(二)采用其他摊销法的，领用时，按其全部价值，借记本科目(在用周转材料)，贷记本科目(在库周转材料)；摊销时，按摊销额，借记“工程施工”等科目，贷记本科目(周转材料摊销)；退库时，按其全部价值，借记本科目(在库周转材料)，贷记本科目(在用周转材料)。
六、周转材料报废时，应分别以下情况进行账务处理：
(一)采用一次转销法的，将报废周转材料的残料价值作为当月周转材料转销额的减少，冲减有关成本、费用，借记“原材料”等科目，贷记“工程施工”等科目。
(二)采用其他摊销法的，将补提摊销额，借记“工程施工”等科目，贷记本科目(周转材料摊销)；将报废周转材料的残料价值作为当月周转材料摊销额的减少，冲减有关成本、费用，借记“原材料”等科目，贷记“工程施工”等有关科目，同时，将已提摊销额，借记本科目(周转材料摊销)，贷记本科目(在用周转材料)。
七、采用计划成本核算的施工企业，月度终了，应结转当月领用周转材料应分摊的成本差异，通过“材料成本差异”科目，记入有关成本、费用科目。
八、在用周转材料， 以及使用部门退回仓库的周转材料，应当加强实物管理，并在备查簿上进行登记。
九、本科目期末借方余额，反映施工企业在库周转材料的实际成本或计划成本， 以及在用周转材料的摊余价值。
1281 存货跌价准备
一、本科目核算施工企业提取的存货跌价准备。
二、在本科目下设置“合同预计损失准备”明细科目，核算工程施工合同计提的损失准备。
三、如果合同预计总成本将超过合同预计总收入，应将预计损失立即确认为当期费用，借记“管理费用”科目，贷记“存货跌价准备——合同预计损失准备”科目。
合同完工确认工程合同收入、费用时，应转销合同预计损失准备，按确认的工程合同费用，借记“主营业务成本”科目，按确认的工程合同收入，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记“工程施工——合同毛利”科目。 同时，按相关工程施工合同预计损失准备，借记“存货跌价准备——合同预计损失准备”科目，贷记“管理费用”科目。
四、“存货跌价准备——合同预计损失准备”科目应按施工合同设置明细账，进行明细核算。
五、“存货跌价准备——合同预计损失准备”科目期末贷方余额，反映尚未完工工程施工合同已计提的损失准备。
1506 临时设施
一、本科目核算施工企业为保证施工和管理的正常进行而购建的各种临时设施的实际成本。
二、施工企业购置临时设施发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款’’等科目。需要通过建筑安装才能完成的临时设施，发生的各有关费用，先通过“在建工程”科目核算，工程达到预定可使用状态时，再从“在建工程”科目转入本科目。
三、出售、拆除、报废和毁损不需用或者不能继续使用的临时设施通过“临时设施清理”科目核算，按临时设施账面价值，借记“临时设施清理’’科目，按已提摊销额，借记“临时设施摊销”科目，按其账面原价，贷记本科目。取得的变价收入和收回的残料价值，借记“银行存款”、“原材料”等科目，贷记“临时设施清理”科目。发生的清理费用，借记“临时设施清理”科目，贷记“银行存款’’等科目。临时设施清理后，如为清理净损失，借记“营业外支出”科目，贷记“临时设施清理’’科目；如为清理净收益，借记“临时设施清理”科目，贷记“营业外收入’’科目。
四、本科目应按临时设施种类和使用部门设置明细账，进行明细核算。
五、本科目期末借方余额，反映施工企业期末临时设施的账面原价。
1507 临时设施摊销
一、本科目核算施工企业各种临时设施的累计摊销额。
二、施工企业的各种临时设施应当在工程建设期间内按月进行摊销，摊销方法可以采用工作量法，也可以采用工期法。 当月增加的临时设施， 当月不摊销，从下月起开始摊销； 当月减少的临时设施， 当月继续摊销，从下月起停止摊销。摊销时，按摊销额，借记“工程施工”等科目，贷记本科目。
三、本科目只进行总分类核算，不进行明细分类核算。需要查明某项临时设施的累计摊销额，可以根据临时设施卡片上所记载的该项临时设施的原价、摊销率和实际使用年限等资料进行计算。
四、本科目期末贷方余额，反映施工企业临时设施累计摊销额。
1702 1临时设施清理
一、本科目核算施工企业因出售、拆除、报废和毁损等原因转入清理的临时设施价值及其在清理过程中所发生的清理费用和清理收入等。
二、出售、拆除、报废和毁损不需用或者不能继续使用的临时设施，按临时设施账面价值，借记本科目，按已提摊销额，借记“临时设施摊销”科目，按其账面原价，贷记“临时设施”科目。取得的变价收入和收回的残料价值，借记“银行存款”、“原材料”等科目，贷记本科目。发生的清理费用，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。临时设施清理后，如为清理净损失，借记“营业外支出”科目，贷记本科目；如为清理净收益，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。
三、本科目应按被清理的临时设施名称设置明细账，进行明细核算。
四、本科目期末余额，反映尚未清理完毕临时设施的价值以及清理净收入(清理收入减去清理费用)。
2123 工程结算
一、本科目核算施工企业根据工程施工合同的完工进度向业主开出工程价款结算单办理结算的价款。
二、向业主开出工程价款结算单办理结算时，按结算单所列金额，借记“应收账款”科目，贷记本科目。工程施工合同完工后，将本科目余额与相关工程施工合同的“工程施工”科目对冲，借记本科目，贷记“工程施工”科目。
三、本科目应按工程施工合同设置明细账，进行明细核算。
四、本科目期末贷方余额，反映尚未完工工程已开出工程价款结算单办理结算的价款。
4104 工程施工
一、本科目核算施工企业实际发生的工程施工合同成本和合同毛利。
二、本科目应设置以下两个明细科目：
本科目核算各项工程施工合同发生的实际成本，一般包括施工企业在施工过程中发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费用等。该科目应按成本核算对象和成本项目进行归集。
成本项目一般包括人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和间接费用。其他直接费包括有关的设计和技术援助费用、施工现场材料的二次搬运费、生产工具和用具使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费用、场地清理费用、临时设施摊销费用、水电费等。间接费用是企业下属各施工单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用，包括施工、生产单位管理人员工资、奖金、职工福利费、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费等。
其中，属于人工费、材料费、机械使用费和其他直接费等直接成本费用，直接计入有关工程成本，间接费用可先在本科目(合同成本)下设置“间接费用”明细科目进行核算，月份终了，再按一定分配标准，分配计入有关工程成本。
(二)合同毛利
本科目核算各项工程施工合同确认的合同毛利。
三、施工企业进行施工发生的各项费用，借记本科目(合同成本)，贷记“应付工资”、“原材料”等科目。按规定确认工程合同收入、费用时，借记“主营业务成本”科目，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记本科目(合同毛利)科目。
四、合同完工结清“工程施工”和“工程结算”账户时，借记“工程结算”科目，贷记本科目。
五、本科目期末借方余额，反映尚未完工工程施工合同成本和合同毛利。
4110 机械作业
一、本科目核算施工企业及其内部独立核算的施工单位、机械站和运输队使用自有施工机械和运输设备进行机械作业(包括机械化施工和运输作业等)所发生的各项费用。
施工企业及其内部独立核算的施工单位，从外单位或本企业其他内部独立核算的机械站租入施工机械，按照规定的台班费定额支付的机械租赁费，直接记入“工程施工”科目，不通过本科目核算。
二、本科目应设置“承包工程”和“机械作业”两个明细科目，并按施工机械或运输设备的种类等成本核算对象设置明细账，按规定的成本项目分设专栏，进行明细核算。
三、施工企业内部独立核算的机械施工、运输单位使用自有施工机械或运输设备进行机械作业所发生的各项费用，应按成本核算对象和成本项目进行归集。
成本核算对象一般应以施工机械和运输设备的种类确定。
成本项目一般分为：人工费、燃料及动力费、折旧及修理费、其他直接费、间接费用(为组织和管理机械作业生产所发生的费用)。
四、发生的机械作业支出，借记本科目，贷记“原材料”、“应付工资”、“累计折旧”等科目。月份终了，分别以下情况进行分配和结转：
(一)施工企业及其内部独立核算的施工单位、机械站和运输队为本单位承包的工程进行机械化施工和运输作业的成本，应转入承包工程的成本，借记“工程施工”科目，贷记本科目。
(二)对外单位、本企业其他内部独立核算单位以及专项工程等提供机械作业(包括运输设备)的成本，借记“其他业务支出”等科目，贷记本科目。
五、本科目在月份终了时，一般应无余额。
5101 主营业务收入
5401 主营业务成本
一、这两个科目分别核算施工企业的工程合同收入和工程合同费用。
二、如果工程施工合同的结果能够可靠地估计，企业应当根据完工百分比法在资产负债表日确认工程合同收入和工程合同费用。如果工程施工合同的结果不能够可靠地估计，应当区别情况处理：若合同成本能够收回的，工程合同收入根据能够收回的实际合同成本加以确认，合同成本在其发生的当期确认为工程合同费用；若合同成本不能够收回的，不能收回的金额应当在发生时立即作为工程合同费用，不确认收入。
三、按规定确认工程合同收入和工程合同费用时，按当期确认的工程合同费用，借记“主营业务成本”科目，按当期确认的工程合同收入，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记“工程施工一合同毛利”科目。合同完工确认工程合同收入、费用时，应转销合同预计损失准备，按累计实际发生的合同成本减去以前会计年度累计已确认的工程合同费用后的余额，借记“主营业务成本”科目，按实际合同总收入减去以前会计年度累计已确认的工程合同收入后的余额，贷记“土营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记“工程施工——合同毛利”科目。同时，按相关工程施工合同已计提的预计损失准备，借记“存货跌价准备——合同预计损失准备”科目，贷记“管理费用”科目。
四、这两个科目应按施工合同设置明细账，进行明细核算。
五、期末，应将这两个科目的余额转入“本年利润”科目，结转后这两个科目应无余额。三、补充报表项目及编制说明
(一)“周转材料”科目余额应列入资产负债表中的“存货”项目，并在会计报表附注中说明周转材料的摊销方法。
(二)在资产负债表中的“存货”项目下，增加“其中： 已完工尚未结算款”项目，反映施工企业在建施工合同已完工部分但尚未办理结算的价款。本项目根据有关在建施工合同的“工程施工”科目余额减“工程结算”科目余额后的差额填列。并在会计报表附注中披露下列信息：在建施工合同累计已发生的成本、累计已确认的毛利以及累计已结算的价款。
(三)在资产负债表的“其他长期资产”项目下，增设“其中：临时设施”项目，反映临时设施的摊余价值、尚未清理完毕临时设施的价值以及清理净收入。本项目根据“临时设施”和“临时设施清理”科目余额之和减“临时设施摊销”科目余额后的金额填列。在会计报表附注中说明临时设施的摊销方法、临时设施的原价、累计摊销额以及清理情况。
(四)在资产负债表中的“预收账款”项目下，增加“其中：已结算尚未完工工程”项目，反映施工企业在建施工合同未完工部分已办理了结算的价款。本项目根据有关在建施工合同的“工程结算”科目余额减“工程施工”科目余额后的差额填列。在会计报表附注中披露下列信息：在建施工合同已结算的价款、累计已发生的成本和累计已确认的毛利。
三、补充报表项目及编制说明
(一)“周转材料”科目余额应列入资产负债表中的“存货”项目，并在会计报表附注中说明周转材料的摊销方法。
(二)在资产负债表中的“存货”项目下，增加“其中： 已完工尚未结算款”项目，反映施工企业在建施工合同已完工部分但尚未办理结算的价款。本项目根据有关在建施工合同的“工程施工”科目余额减“工程结算”科目余额后的差额填列。并在会计报表附注中披露下列信息：在建施工合同累计已发生的成本、累计已确认的毛利以及累计已结算的价款。
(三)在资产负债表的“其他长期资产”项目下，增设“其中：临时设施”项目，反映临时设施的摊余价值、尚未清理完毕临时设施的价值以及清理净收入。本项目根据“临时设施”和“临时设施清理”科目余额之和减“临时设施摊销”科目余额后的金额填列。在会计报表附注中说明临时设施的摊销方法、临时设施的原价、累计摊销额以及清理情况。
(四)在资产负债表中的“预收账款”项目下，增加“其中：已结算尚未完工工程”项目，反映施工企业在建施工合同未完工部分已办理了结算的价款。本项目根据有关在建施工合同的“工程结算”科目余额减“工程施工”科目余额后的差额填列。在会计报表附注中披露下列信息：在建施工合同已结算的价款、累计已发生的成本和累计已确认的毛利。
交通肇事罪浅议
近年来，随着交通运输事业的发达，交通肇事案件大幅度上升，交通肇事犯罪成为一种多发性犯罪，严重的影响了人民群众的生命财产安全。刑法修订及最高人民法院相关司法解释出台后，司法实务中对交通肇事罪的认定和处罚产生了认识上的不统一，并演绎出许多亟待解决的问题。本文拟从司法实务需要出发，对交通肇事罪的构成及有关问题作一简单探讨，以期对司法实践有所裨益。
一、犯罪构成要件
（一）主体
本罪的主体是一般主体，包括从事交通运输和非交通运输的人员①。从事交通运输的人员是指一切直接从事交通运输业务同保证交通运输安全有直接关系的人员，主要包括四类人员：一是直接操纵各种交通运输工具的人员，如驾驶员；二是交通运输活动的直接领导和指挥人员，如列车长、调度员；三是交通设备的操纵人员，如扳道员；四是交通运输安全的管理人员，如交通警察。非交通运输人员是指除从事交通运输人员以外的任何人。
（二）主观方面
本罪主观方面是出于过失，即行为人对自己行为的严重后果应当预见，由于疏忽大意而没预见，或者虽然预见，但轻信能够避免，以致造成了严重后果。这种过失是行为人对所造成的严重后果的心理态度，而对于违反交通运输管理法规本身，则可能是明知故犯。
（三）客观方面
本罪在客观方面表现为违反交通运输法规，发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失。其表现主要分为以下四个不可分割的部分②：
1、发生重大事故，致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的行为，必须发生在交通运输的过程中。这是交通肇事罪的特定时空条件。如果事故发生在交通运输过程以外的空间内，则不能构成交通肇事罪。
２、行为人必须违反了交通运输管理法规。违反交通运输管理法规是交通肇事的原因，也是构成本罪的前提条件。行为人在交通运输中如果没有违反交通管理法规，即使发生致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失，也不构成本罪。所谓交通运输管理法规，是指国家交通运输主管部门制定的保障交通运输的安全，而作出的各种行政法规、规定，包括交通运输主管部门制定的保障交通运输安全运营的各种规范性文件。
３、必须实际发生了重大事故，造成致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的严重后果。这是构成交通肇事罪的必要条件之一。行为人虽然违反了交通运输管理法规，但未造成上述法定严重后果的，不构成本罪。
４、行为人的违章行为和造成的严重后果之间必须存在着必然的因果关系。如果违章行为和后果之间没有因果关系则不构成本罪。
（四）客体
本罪侵犯的客体，是交通运输的安全。交通肇事罪在客观上对不特定多数人的生命财产安全造成了侵害，其行为实质是对公共安全的侵害。
二、对“交通运输肇事后逃逸”的理解
《最高人民法院关于审理交通肇事刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第３条规定：“交通肇事后逃逸”，是指行为人具有本解释第二条第一款规定和第二款第（一）至（五）项规定的情形之一，在发生交通肇事后，为逃避法律追究而逃跑的行为。认定“交通运输肇事后逃逸”，应当把握以下几点：
1、已经构成交通肇事罪。解释第二条第一款规定和第二款第（一）至（五）项规定的情形均是已经构成交通肇事罪的情形，“交通运输肇事后逃逸”是交通肇事罪的法定加重情节，如果行为人本身不构成交通肇事罪，则谈不上加重处罚了。
２、行为人必须明知发生了交通事故，触犯了刑律。如果行为人不知道发生交通肇事而继续行驶驶离了现场的，则不能适用本情节加重处罚。
３、行为人的逃跑行为具有逃避法律追究的目的。“交通运输肇事后逃逸”之所以被作为加重处罚情节，就是因为行为人在明知道发生交通事故后，为逃避法律追究而逃离了事故现场，根本不顾及受害者的伤亡情况，主观恶性较重。在司法实践中，行为人在发生交通事故后，如果不是为了逃避法律追究，而是为了抢救受害人，驾驶运输工具运送受害人到医院进行抢救，并等候司法机关的处理，则不能认定为“交通运输肇事后逃逸”。如王某交通肇事案，案件发生后，王某立即拨打了“120”急救电话，并在其后随同受害人乘坐“120”急救车到了医院，为受害人办理了住院手续，并在案发当天主动到公安机关投案。该案在审理过程中，法院认为王某不具有逃避法律追究的主观目的，没有对王某适用“交通运输肇事后逃逸”的加重处罚情节。
三、对“因逃逸致人死亡”的理解
因逃逸致人死亡，是指行为人在交通肇事后为逃避法律追究而逃跑，致使被害人因得不到救助而死亡的情形。由于行为人的行为导致了本来不必要死亡的被害人死亡的严重后果，其主观恶性大，因此，刑法规定对“因逃逸致人死亡”的要处以七年以上有期徒刑。在认定时应注意以下几点：
１、行为人有逃逸行为，即为逃避法律追究而逃跑，不履行救助责任和逃避事故责任，行为人逃避法律追究的目的性很明确，也就是说对逃避行为持故意态度。如果行为人在发生交通事故后根本未意识到事故的发生而驶离了事故现场，造成了死亡结果，则因不具备逃逸的主观故意，不能认定为因逃逸致人死亡。
２、逃逸行为与死亡结果有因果关系。即逃逸行为与死亡结果存在刑法上的因果关系。
３、被害人受伤当场未死亡。如果被害人受伤后当场立即死亡，则排除了逃逸行为与死亡结果的因果关系，对行为人按交通肇事犯罪造成死亡结果的规定处罚即可。
４、行为人对死亡结果持过失态度，包括过于自信的过失和疏忽大意的过失。是指行为人在明知道发生交通事故后，因轻信不会造成死亡结果或者因疏忽大意根本未预见到可能会造成死亡结果，逃离了事故现场，造成了被害人的死亡。
５、逃逸行为与死亡结果必须发生在同一起事故中。有种观点认为，行为人因逃逸致人死亡的情形不仅指发生交通肇事逃逸致被害人死亡的情形，也包括第一次肇事后在逃逸过程中又发生交通肇事而导致其他被害人死亡的情形③。笔者不同意这种观点。行为人在发生交通事故后，在逃逸过程中造成其他被害人死亡的，又重新构成了交通肇事犯罪，而非刑法第133条中“因逃逸致人死亡”所指的交通肇事罪的加重情节,对这种情况按照交通肇事罪的有关规定处罚即可。如果行为人在交通肇事后，因为逃逸撞死、撞伤多人，其行为符合以危险方法危害公共安全罪的特征的，可以认定为以危险方法危害公共安全罪。
四、罪与非罪、此罪与彼罪
（一）交通肇事罪与非罪的界限
划清交通肇事罪与非罪，应着重把握以下两个方面④：一是要看行为人主观上是否有过失。如果行为人主观上有过失，可以构成交通肇事罪；如果行为人由于不能预见的原因引起交通事故，则不存在罪过，因而不能认定是犯罪。二是要看行为人有无违章行为，造成了多大的危害后果。行为人必须因交通肇事造成一定的后果，且对该后果负责的条件下⑤，才能构成交通肇事犯罪。
（二）与其它罪的区别
１、与过失致人死亡罪、工程重大安全事故罪、重大责任事故罪的区别。区别的要点在于事故发生的时空条件。根据《解释》第八条之规定⑥，交通肇事罪发生的时空条件原则上限于公共交通管理的范围。如果在公共交通管理的范围外，驾驶机动车辆或者使用其他交通工具致人死亡或致使公共财产或者他人财产遭受重大损失，构成犯罪的，分别依照刑法第134条（重大责任事故）、第135条（工程重大安全事故）、第233条（过失致人死亡）等规定罪处罚。
２、与故意杀人罪、故意伤害罪的区别。区别的要点在行为人的主观态度，交通肇事罪是过失犯罪，而故意杀人罪、故意伤害罪显然为故意犯罪。发生交通事故后，以下两种情况历来是按故意杀人、故意伤害罪论处的。一是肇事后，为杀人灭口，而又故意将伤者撞死的；二是肇事后明知被害人被拖挂在车下，为逃逸而不顾被害人生死，致被害人伤残、死亡的。
３、与以危险方法危害公共安全罪的的界限。交通肇事罪是过失犯罪，且必须造成严重后果；以危险方法危害公共安全罪主观上是故意，行为对象是不特定的多数人，不要求必须造成严重后果。
参考文献
①《最高人民法院关于具体审理交通肇事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：从事交通运输人员或者非交通运输人员，违反交通运输管理法规发生重大交通事故，在分清事故责任的基础上，对于构成犯罪的，依照刑法第一百三十三条的规定处罚。
②③徐发文：《交通肇事罪研究》。
④张穹：《新刑法罪与非罪此罪与彼罪的界限》第43页。
⑤《最高人民法院关于具体审理交通肇事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：交通肇事具有下列情形之一的，处三年以下有期徒刑或者拘役：（一）死亡一人或者重伤三人以上，负事故全部或者主要责任的；（二）死亡三人以上，负事故同等责任的；（三）造成公共财产或者他人财产直接损失，负事故全部责任或者主要责任，无能力赔偿数额在三十万元以上的。交通肇事致一人以上重伤，负事故全部或者主要责任，并具有下列情形之一的，以交通肇事罪定罪处罚：（一）酒后、吸食毒品后驾驶机动车辆的；（二）无驾驶资格驾驶机动车辆的；（三）明知是安全装置不全或者安全机件失灵的机动车辆而驾驶的；（四）明知是无牌证或者以报废的机动车辆而驾驶的；（五）严重超载驾驶的；（六）为逃避法律追究逃离事故现场的。
⑥《最高人民法院关于具体审理交通肇事案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：在实行公共交通管理的范围内发生重大交通事故的，依照刑法第一百三十三条和本解释的有关规定办理。在公共交通管理的范围内，驾驶机动车辆或者使用其他交通工具致人死亡或者致使公共财产或者他人财产遭受重大损失，构成犯罪的，分别依照刑法是一百三十四条、第一百三十五条、第二百三十三条等规定定罪处罚。
作者： 张宝明 联系电话：(0633)3011916 (0)13562395233
