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中华人民共和国外国企业所得税法(附英文)

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中华人民共和国外国企业所得税法(附英文)

全国人民代表大会


中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会委员长令(五届第13号) (附英文)

中华人民共和国第五届全国人民代表大会第四次会议于1981年12月13日通过了《中华人民共和国外国企业所得税法》,现予公布,自1982年1月1日起施行。

委员长 叶剑英
1981年12月13日
中华人民共和国外国企业所得税法

(1981年12月13日第五届全国人民代表大会第四次会议通过 1981年12月13日全国人民代表大会常务委员会委员长令第十三号公布 自1982年1月1日起施行)

第一条 在中华人民共和国境内,外国企业的生产、经营所得和其它所得,都按照本法的规定缴纳所得税。
本法所称外国企业,除第十一条另有规定者外,是指在中华人民共和国境内设立机构,独立经营或者同中国企业合作生产、合作经营的外国公司、企业和其它经济组织。
第二条 外国企业每一纳税年度的收入总额,减除成本、费用以及损失后的余额,为应纳税的所得额。
第三条 外国企业的所得税,按应纳税的所得额超额累进计算,税率如下:
全年所得额不超过二十五万元的,税率为百分之二十;
全年所得额超过二十五万元至五十万元的部分,税率为百分之二十五;
全年所得额超过五十万元至七十五万元的部分,税率为百分之三十;
全年所得额超过七十五万元至一百万元的部分,税率为百分之三十五;
全年所得额超过一百万元的部分,税率为百分之四十。
第四条 外国企业按照前条规定缴纳所得税的同时,应当另按应纳税的所得额缴纳百分之十的地方所得税。
对生产规模小,利润低,需要给予减征或者免征地方所得税的外国企业,由企业所在地的省、自治区、直辖市人民政府决定。
第五条 从事农业、林业、牧业等利润率低的外国企业,经营期在十年以上的,经企业申请,税务机关批准,从开始获利的年度起,第一年免征所得税,第二年和第三年减半征收所得税。
按前款规定免税、减税期满后,经财政部批准,还可以在以后的十年内继续减征百分之十五至百分之三十的所得税。
第六条 外国企业发生年度亏损,可以从下一年度的所得中提取相应的数额弥补;下一年度的所得额不足弥补的,可以逐年提取所得继续弥补,但是最长不得超过五年。
第七条 外国企业缴纳所得税,按年计算,分季预缴。每季在季度终了后十五日内预缴;每年在年度终了后五个月内,汇算清缴,多退少补。
第八条 外国企业应当在每次预缴所得税的期限内,向当地税务机关报送预缴所得税申报表;年度终了后四个月内,报送年度所得税申报表和会计决算报表。
第九条 外国企业的财务、会计制度,应当报送当地税务机关备查。
外国企业的财务、会计处理办法同税法规定有抵触的,应当依照税法规定计算纳税。
第十条 外国企业依法开业、停业,应当持有关证件向当地税务机关办理税务登记。
第十一条 外国公司、企业和其它经济组织,在中国境内没有设立机构而有来源于中国的股息、利息、租金、特许权使用费和其它所得,应当缴纳百分之二十的所得税。税款由支付单位在每次支付的款额中扣缴。
按照前款规定缴纳的所得税,以取得所得的外国公司、企业和其它经济组织为纳税义务人,以支付所得的单位为扣缴义务人。扣缴义务人每次所扣的税款,应当于五日内缴入国库,并向税务机关报送扣缴所得税报告表。
国际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得,免征所得税。外国银行按照优惠利率贷款给中国国家银行的利息所得,也免征所得税。
外国银行在中国国家银行的存款和按照一般利率贷款给中国国家银行的利息所得,应当缴纳所得税;但是,中国国家银行在对方国内的存款、贷款利息所得不缴纳所得税的,可以相应给予免税。
第十二条 税务机关有权对外国企业的财务、会计和纳税情况进行检查;有权对扣缴义务人代扣代缴税款情况进行检查。外国企业和扣缴义务人必须据实报告,并提供有关资料,不得拒绝或隐瞒。
第十三条 外国企业的所得税以人民币为计算单位。所得为外国货币的,按照中华人民共和国国家外汇管理总局公布的外汇牌价折合成人民币缴纳税款。
第十四条 外国企业和扣缴义务人必须按照规定的期限,缴纳税款。逾期不缴的,税务机关除限期缴纳外,从滞纳之日起,按日加收滞纳税款的千分之五的滞纳金。
第十五条 外国企业违反本法第八条、第九条、第十条、第十二条规定的,税务机关可以酌情处以罚金。
扣缴义务人违反本法第十一条规定的,税务机关除限期追缴应扣未扣税款外,可以酌情处以应扣未扣税款的一倍以下的罚金。
外国企业偷税、抗税的,税务机关除追缴税款外,可以根据情节轻重,处以应补税款五倍以下的罚金。情节严重的,由当地人民法院依法处理。
第十六条 外国企业同税务机关在纳税问题上发生争议时,必须先按照规定纳税,然后再向上级税务机关申请复议。如果不服复议后的决定,可以向当地人民法院提起诉讼。
第十七条 中华人民共和国政府和外国政府之间订有税收协定的,按照协定的规定办理。
第十八条 本法的施行细则,由中华人民共和国财政部制定。
第十九条 本法自1982年1月1日起施行。

1. 中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会委员长令(五届第13号)

相关文件
1. 关于《中华人民共和国外国企业所得税法草案》的说明

2. 中华人民共和国第五届全国人民代表大会法案委员会关于三个法律草案的审查报告







(Adopted at the Fourth Session of the Fifth National People'sCongress on December 13, 1981)

Whole Doc.

Article 1
Income tax shall be levied in accordance with this Law on the income
derived from production, business and other sources of any foreign
enterprise operating in the People's Republic of China.
"Foreign enterprises" mentioned in this law refer, with the exception
of those for whom separate provisions are stipulated in Article 11, to
foreign companies, enterprises and other economic organizations which have
establishments in the People's Republic of China engaged in independent
business operation or co-operative production or joint business operation
with Chinese enterprises.
Article 2
The taxable income of a foreign enterprise shall be the net income in
a tax year after deduction of costs, expenditures and losses in that year.
Article 3
Income tax on foreign enterprises shall be assessed at progressive
rates for the parts in excess of a specific amount of taxable income. The
tax rates are as follows:
Range of income Tax rate
(per cent)
-----------------------------------------------------
Annual income below 250,000 yuan . . 20
That part of annual income above 250,000
and up to 500,000 yuan . . . . . . 25
That part of annual income above 500,000
and up to 750,000 yuan . . . . . . 30
That part of annual income above 750,000
and up to 1,000,000 yuan . . . . . 35
That part of annual income above 1,000,000
yuan . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
------------------------------------------------------
Article 4
In addition to the income tax levied on foreign enterprises in
accordance with the provisions of the preceding article a local income tax
of 10 per cent of the same taxable income shall be levied.
Where a foreign enterprise needs reduction in, or exemption from
local income tax on account of the small scale of its production or
business, or its rate of profit, this shall be decided by the people's
government of the province, municipality or autonomous region in which
that enterprise is located.

Article 5
A foreign enterprise scheduled to operate for a period of 10 years or
more in farming, forestry, animal husbandry or other low- profit
occupations may, upon approval by the tax authorities of an application
filed by the enterprise, be exempted from income tax in the first
profit-making year and allowed a 50 per cent reduction in the second and
third years.
With the approval of the Ministry of Finance, a 15 to 30 per cent
reduction in income tax may be allowed for a period of 10 years following
the expiration of the term for exemptions and reductions specified in the
preceding paragraph.
Article 6
Losses incurred by a foreign enterprise in a tax year may be carried
over to the next year and made up with a matching amount drawn from that
year's income. Should the income in the subsequent tax year be
insufficient to make up for the said losses, the balance may be made up
with further deductions against income year by year over a period not
exceeding five years.
Article 7
Income tax on foreign enterprises shall be levied on an annual basis
and paid in quarterly installments.
Such provisional payments shall be made within 15 days after the end
of each quarter. The final settlement shall be made within five months
after the end of a tax year. Excess payments shall be refunded by the tax
authorities or deficiencies made good by the taxpayer.
Article 8
Foreign enterprises shall file their provisional income tax returns
with the local tax authorities within the period prescribed for
provisional payments. The taxpayer shall file its final annual income tax
return together with its final accounts within four months after the end
of the tax year.
Article 9
The method of financial management and the system of accounting of
foreign enterprises shall be submitted to local tax authorities for
reference.
Where the method of financial management and the system of accounting
of foreign enterprises are in contradiction with the provisions of the Tax
Law, tax payments shall be assessed according to the provisions of the Tax
Law.
Article 10
Foreign enterprises shall present relevant certificates to the local
tax authorities for tax registration when they go into operation or close
down in accordance with law.

Article 11
A 20% income tax shall be levied on the income obtained from
dividends, interest, rentals, royalties and other resources in China by
foreign companies, enterprises and other economic organizations which have
no establishments in China. Such tax shall be withheld by the paying unit
in each of its payments.
For the payment of income tax according to the provisions in the
preceding paragraph, the foreign companies, enterprises and other economic
organizations which earn the income shall be the taxpayer, and the paying
unit shall be the withholding agent. Taxes withheld on each payment by a
withholding agent shall, within five days, be turned over to the State
Treasury and the income tax return submitted to the tax authorities.
Income from interest on loans given to the Chinese Government or
China's state banks by international finance organizations shall be
exempted from income tax. Income from interest on loans given at a
preferential interest rate by foreign banks to China's state banks shall
also be exempted from income tax.
Income derived from interest on deposits of foreign banks in China's
state banks and on loans given at a normal interest rate by foreign banks
to China's state banks shall be taxed. However, exemption from income tax
shall be granted to those foreign banks in whose countries income from
interest on deposits and loans of China's state banks is exempted from
income tax.
Article 12
The tax authorities have the right to investigate the financial
affairs, account books and tax situation of any foreign enterprise, and
have the right to investigate the withholding situation of any withholding
agent. Such foreign enterprises and withholding agents must make reports
on fact and provide all relevant information and shall not refuse to
co-operate or conceal any facts.
Article 13
Income tax levied on foreign enterprises shall be computed in terms
of Renminbi (RMB). Income in foreign currency shall be assessed according
to the exchange rate quoted by the State General Administration of
Exchange Control of the People's Republic of China and taxed in Renminbi.
Article 14
Foreign enterprises and withholding agents must pay their tax within
the prescribed time limit. In case of failure to pay within the prescribed
time limit, the appropriate tax authorities, in addition to setting a new
time limit for tax payment, shall surcharge overdue payments at one half
of one per cent of the overdue tax for every day in arrears, starting from
the first day of default.

Article 15
The tax authorities may, acting at their discretion, impose a penalty
on any foreign enterprise which has violated the provisions of Article 8,
9, 10 and 12 of this Law.
In dealing with those withholding agents who have violated the
provisions of Article 11 of this Law, the tax authorities may, in addition
to setting a new time limit for the payment of the part of tax that should
have been withheld and, at their discretion, impose a penalty of not more
than the amount that should have been withheld.
In dealing with foreign enterprises which have evaded or refused to
pay income tax, the tax authorities may, in addition to pursuing the tax,
impose a fine of not more than five times the amount of tax underpaid or
not paid, according to how serious the offence is. Cases of gross
violation shall be handled by the local people's courts according to law.
Article 16
In case of disputes with tax authorities about tax payment, foreign
enterprises must pay tax according to the relevant regulations first
before applying to higher tax authorities for reconsideration. If they do
not accept the decisions made after such reconsideration, they can bring
the matter before the local people's courts.
Article 17
Where agreements on tax payment have been concluded between the
Government of the People's Republic of China and the government of another
country, matters concerning tax payment shall be handled in accordance
with the provisions of these agreements.
Article 18
Detailed rules and regulations for the implementation of this Law
shall be formulated by the Ministry of Finance of the People's Republic of
China.
Article 19
This Law shall come into force as of January 1, 1982.



1981年12月13日



关于《中华人民共和国外国企业所得税法草案》的说明

  财政部副部长 谢明

我受国务院的委托,现对《中华人民共和国外国企业所得税法草案》,作一简要说明。
中外合资经营企业所得税法公布施行后,对在我国境内的中外合资经营企业征收所得税的问题已经解决。但是,对在我国境内设立机构,独立经营或同我国企业合作生产经营的外国企业,以及不在我国境内设立机构,而有来源于中国的股息、利息、租金、特许权使用费等项所得的外国企业,还没有相应的征税办法。目前外国企业在我国境内设立机构、经营业务的有几百家,同我国合作经营的外国企业在广东、福建等地不断增加,中外合作开发石油、煤炭的工作也正在进行,我国海上石油的开发将在近期内进行招标。因此,制订和颁布外国企业所得税法,是当前一项紧迫的工作。
根据这一情况,为了有利于吸引外资,加快发展我国对外经济合作和技术交流,发展我国经济,我们草拟了一个对外国企业征收所得税的规定。经过与有关部门多次座谈讨论,向福建、广东两省的同志征求意见。并就税法中的主要内容,向国内外税收法律专家进行了咨询调查。现在送请审议的这个税法(草案),是反复研究形成的。
一、关于所得税的税率设计
所得税的税率问题,是这个法的核心问题。总的考虑,税率要合理,以达到既能吸引外国企业来华投资,又不损害我国权益的目的。对在我国境内设立机构、独立从事生产经营的外国企业,以及同我国企业合作生产经营的外国企业,从我国实际出发,根据利多多征、利少少征和同等对待的原则,我们在税法(草案)中采用了超额累进税率的办法征收所得税。即按企业所得额的大小,分订五级税率:最低一级是年所得额不满25万元(人民币,下同)的部分,税率为20%;最高一级是企业年所得额超过100万元的部分,税率为40%。在征收所得税的同时,另按企业年所得额征收10%的地方所得税。按照现在设计的税率,它的好处是:
第一,对所有外国企业,不分国籍,不分行业,包括石油在内,都用一个税法征税,符合国际上的通常作法。这样,有利于外国企业在我国缴纳的所得税,得到本国政府的抵免,并为我国政府与外国政府签订税收协定奠定法律基础。
第二、外国企业所得税,用累进税率征收,可以适应大小企业的不同情况。把所得税和地方所得税合起来试算,一些大企业年所得额一般在1000万元以上,负担率可达48.75%至49.87%;而广东、福建等地的合作经营企业,年所得额多数在50万元以下,所得税负担率只有30%至32.5%。这不仅低于一些发达国家的所得税负担水平,而且低于一些发展中国家的负担水平。
第三,这次对外国企业只征收所得税和地方所得税,不征收汇出利润所得税。这样做,可以避免与外国在税收抵免等问题上发生矛盾。
二、关于预提所得税
税法(草案)规定,外国企业在我国境内没有设立经营机构,而有来源于中国的股息、利息、租金、特许权使用费等项的所得,应缴纳20%的所得税,税款由支付单位在支付款项时代扣代缴。这就是通常所说的预提所得税。目前许多国家都征收这种税,税率一般在20%至30%之间。考虑到我国对外经济合作日益发展,付给外国企业的上述各项支出将不断增加。如果我们不征税,外商照样要向本国政府缴税。同时,我国个人所得税法规定,对个人取得上述收入也要征收20%的所得税。因此,对这些外国企业的收入按20%的税率征收预提所得税,是必要的合理的。
三、关于减税、免税
这个税法(草案)中,对需要在税收上给予鼓励和照顾的,也作了规定。例如,对于从事农业、林业、牧业等利润率低的企业,从开始获利的年度起,可以免征所得税和地方所得税1年,减半征收2年。减免税期满后,从第四年开始的以后10年内,经过批准还可以给予减税15%至30%的照顾。例如,对国际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得,以及外国银行按照优惠利率贷款给中国国家银行的利息所得,可以免予征收预提所得税。又如,对生产规模小、利润少的外国企业,省、市、自治区人民政府还可以根据国家政策和发展本地区经济的需要,给予适当减征或者免征地方所得税。所有这些减税免税规定,对于我们利用外国资金进行社会主义现代化建设,是有积极作用的。
这个税法(草案)是否妥当,请审议。




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吉林市住宅小区物业管理暂行条例

吉林省吉林市人大常委会


吉林市住宅小区物业管理暂行条例
吉林市人大常委会


于1999年7月29日由吉林市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过,于1999年9月22日经吉林省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准

第一章 总则
第一条 为加强住宅小区物业管理,规范物业的使用、维修和其他管理服务活动,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造整洁、安全、文明、舒适的居住环境,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理。
第三条 本条例所称住宅小区,是指统一规划、综合开发、配套建设,具有一定规模的住宅区域。
本条例所称物业,是指住宅小区内的各类房屋及其相关的场地、共用设备和公共设施。
本条例所称物业管理,是指对物业进行日常维护、修缮、并对与物业相关的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行统一管理,为业主、使用人提供综合性服务的活动。
本条例所称物业管理企业,是指受业主或者业主委员会的委托,根据物业管理委托合同进行专业管理服务的企业。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第四条 市人民政府房地产行政管理部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门。县(市)、区人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本辖区住宅小区物业管理工作。
第五条 物业管理实行以业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合为主的体制。

第二章 业主大会、业主代表大会和业主委员会
第六条 住宅小区建设具备下列实行物业管理条件的,经市、县(市)物业管理行政主管部门验收合格,实施物业管理。
(一)原建住宅小区公房出售达到30%以上(含30%);
(二)新建住宅小区交付使用后入住率达到50%以上(含50%)。
不具备上述条件的住宅小区,由开发建设单位或房屋产权单位,以自管或托管的方式实施管理。
第七条 首次业主大会或者业主代表大会,由所在县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)会同开发建设单位或公有住宅出售单位组织业主召开。
业主大会由住宅小区内全体业主组成。业主人数较多时,应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定,应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。
业主大会或者业主代表大会应邀请住宅小区内使用人,居民委员会和公安派出所等方面的人员列席会议。
第八条 业主大会或业主代表大会决定事项时,实行投票表决的方式。
业主大会实行住宅房屋每套有一投票权;非住宅房屋,每100平方米的建筑面积有一投票权,100平方米以下有房屋所有权证的,每证有一投票权。
业主代表大会代表每人有一投票权。
第九条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会委员;
(二)审议通过业主公约和业主委员会章程;
(三)审议通过业主委员会、物业管理企业关于本住宅小区的工作报告;
(四)决定有关业主利益和物业管理的其他重大事项。
第十条 以住宅小区为单位成立业主委员会。业主委员会是代表全体业主对住宅小区实施自治管理的组织。
第十一条 业主委员会由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生。
第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向所在县(市)、区物业管理行政主管部门办理登记:
(一)业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单(包括自然情况和简历);
(三)业主委员会章程。
物业管理行政主管部门自受理登记申请之日起十五日内,完成登记工作,对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。
第十三条 根据住宅小区的规模,业主委员会由5至15人的单数组成,其中主任1名,副主任1至2名。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会聘任执行秘书1至2名,执行秘书可以不是本会委员。
主业委员会每届任期两年。
第十四条 业主委员会应当维护全体业主合法权益,履行下列职责:
(一)主持召开业主大会或者业主代表大会,报告物业管理实施情况;
(二)选聘、续聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业签订、变更或者解除物业管理委托合同;
(三)负责审批物业维修基金的使用计划;
(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)听取业主、使用人的意见和建议、监督配合物业管理企业的管理服务工作;
(六)监督住宅小区物业的合法使用;
(七)检查业主公约的执行情况;
(八)就物业管理的有关事项作出决定或决议;
(九)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会。经半数以上(含半数)的业主或者业主代表提议,业主委员会也可以推迟召开业主大会或者业主代表大会;特殊情况,经20%以上(含20%)的业主或者业主代表提议,业主委员会可以临时召开业主大会或者业
主代表大会,并且应当在十五日内召开,就所提议题进行审议。
第十六条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,每年不得少于两次。
业主委员会会议须有过半数委员出席,作出的决定须经过全体委员过半数通过。
第十七条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。
业主的主要权利是:
(一)参加业主大会或推选代表参加业主代表大会;
(二)享有业主委员会的选举权和被选举权;
(三)表决通过业主公约和业主委员会章程;
(四)对物业管理工作提出意见和建议。
业主的主要义务是:
(一)执行业主大会或业主代表大会和业主委员会的有关决议、决定;
(二)遵守业主公约;
(三)遵守有关物业管理的制度、规定;
(四)按时交纳物业管理服务、维修等费用。
第十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会通过的业主公约、作出的决定,对住宅小区的全体业主、使用人具有约束力;对与国家法律、法规相抵触的公约、决定,物业管理行政主管部门应当责令其改正或者予以撤销,并通告全体业主、使用人。
第十九条 物业管理服务用房以及摊入商品房成本的公共服务设施,产权属住宅小区全体业主共有,由业主委员会管理,其收益用于业主委员会的经费和补充物业维修基金。
新建住宅小区的开发建设单位应当按总建筑面积的4‰,旧住宅小区的房屋产权单位应当按总建筑面积的2‰提供物业管理、服务用房。
开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时,须同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书。

第三章 物业管理企业
第二十条 成立物业管理企业,应向市物业管理行政主管部门申领物业管理资质证书,并向工商行政管理部门申请办理登记注册,领取营业执照。
物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第二十一条 市物业管理行政主管部门对物业管理企业实行资质年审制度,并实行等级管理。物业管理企业应当按规定接受市物业管理行政主管部门的年度资质审查。
第二十二条 物业管理企业所聘的管理人员和技术人员,必须通过岗位培训取得岗位证书后持证上岗。
第二十三条 物业管理企业实施物业管理服务,应当与业主委员会在平等、自愿的原则下签订物业管理委托合同。
物业管理企业应当自物业管理委托合同生效之日起十五日内,将已签订的委托合同报所在地县(市)、区物业管理行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理委托合同中,双方当事人应当约定下列管理服务事项:
(一)住宅小区内房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;
(二)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新;
(三)住宅小区内车辆行驶、停放和道路、场地的管理服务;
(四)保洁服务;
(五)保安服务;
(六)防火管理;
(七)物业档案资料的保管;
(八)其他管理服务。
第二十五条 物业管理企业也可以根据业主、使用人的要求提供有偿服务。
第二十六条 物业管理企业的管理服务应当接受物业管理行政主管部门、业主委员会的监督,并按照下列要求实施:
(一)按照国家和省、市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;
(二)经常对住宅小区进行全面的巡视、检查,定期对房屋共用部位、共用设备和公共设施进行养护,发现损坏时,立即采取保护措施,并按照物业管理委托合同的约定限时维修和处理;
(三)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录;妥善保管物业档案资料、有关财务帐册和公共财物,在物业管理委托合同终止时,全部移交给委员会,并报所在地县(市)、区物业管理行政主管部门备案;
(四)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目,接爱审核;
(五)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;
(六)发现违反有关规定或业主公约的行为,应立即劝阻、制止。不听劝阻的,应向业主委员会或有关行政管理部门报告,并有权要求业主委员会协助管理。
(七)做好物业管理委托合同约定的和业主、使用人委托的管理服务事项。
第二十七条 物业管理企业应当按照有关规定和物业管理委托合同的约定向业主收取物业管理服务费。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的,从其约定。
开发建设单位未售出的空置房屋,按所占建筑面积比例分摊维修费用,按不低于收费标准的50%交纳物业管理服务费。
物业管理服务费经约定可以预收,预收期不得超过三个月。
第二十八条 物业管理服务收费的项目和标准,由市物价行政主管部门会同市物价管理行政主管部门按照有关规定制定。
物业管理企业收费的项目和标准应当在小区内公布。
按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位或个人不得收取性质相同的费用。
第二十九条 物业管理企业收费标准,按服务性质分类定价:公共性服务收费,实行政府定价;公众代办性服务收费,实行政府指导价;特约服务收费,除物价管理部门有统一收费标准外,实行协商定价。

第四章 物业的使用
第三十条 物业的使用应当遵守有关市容环境卫生、环境保护、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第三十一条 住宅小区内原有的各类有正式审批手续的营业网点及其他服务用房,须纳入物业统一管理范围,按规定交纳物业管理服务费。
第三十二条 经有关部门批准在住宅小区内从事工程建设或者检修的单位和个人,须在施工前与业主委员会和物业管理企业签订协议,遵守物业管理的有关规定;造成小区内各项设施损坏的,须在约定的期限内修复或者按规定予以赔偿。
第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后,方可向有关部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用。
第三十四条 业主转让或者出租房屋时,须将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件,业主公约对受让人或承租人具有同等约束力。
当事人应当自房屋转让合同或租赁合同签订之日起十日内,将房屋转让或出租的有关情况书面告知物业管理企业。
第三十五条 新建房屋出售单位和旧小区的房屋产权单位不得将房屋共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。
第三十六条 住宅不得擅自改变用途。确实需要改变的,当事人应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报有关行政管理部门审批。
住宅小区内按照规划修建的公共建筑和公共设施,不得擅自改变用途。
第三十七条 物业使用中禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌;
(二)占用损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备;
(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品可能对公共安全造成危害的;
(四)乱设摊点、乱设集贸市场;
(五)占用公共场地、侵占绿地、毁坏树木、草坪、道路、方砖;
(六)在住宅小区内擅自修建各种建(构)筑物、乱堆乱放、乱倒垃圾杂物;
(七)在建筑物、构筑物内外乱张贴、乱涂写、乱刻画;
(八)排放有毒、有害等污染环境的物质或发出超过规定标准的噪音和振动;
(九)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第五章 物业的维修
第三十八条 物业维修应当遵守有关法律、法规和规章的规定,按照物业管理委托合同的约定进行。
第三十九条 住宅小区内供热、燃气、供电、路灯、给水、排水、通讯等公共设施、共用设备由有关专业管理部门负责维护。
第四十条 房屋及其附属设施损坏,影响市容或危及公共安全的,业主应及时维修。对拖延或拒不维修的,物业管理行政主管部门可责令其限期维修或委托他人维修,费用由当事业主承担。
第四十一条 房屋的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。阻挠维修造成他人财产损失的,责任人应当负责赔偿;维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失的,责任人应负责修复或赔偿。
第四十二条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:
(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用,由业主承担;
(二)房屋共用部位和和共用设备的维修、更新、改造费用,由该栋房屋的相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,在物业维修基金中列支。
(三)住宅小区公共设施的维修、更新、改造费用,由住宅小区内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担,在物业维修基金中列支。
物业维修基金不敷使用时,由业主委员会决定,按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第四十三条 新建商品住宅和公有住宅出售时,买卖双方应当按规定交纳物业维修基金。具体规定,由市人民政府制定。
第四十四条 物业维修基金归交纳购房款的业主共同所有,由市和县(市)物业管理行政主管部门按管辖分工进行监督,设立专门帐户,统一存储,不得挪作他用。
第四十五条 物业管理企业使用物业维修基金,应提出年度计划,经业主委员会批准,按管辖报物业管理行政主管部门核准后实施。并对物业维修基金按栋立帐,按户核算,定期公布使用情况,接受业主委员会的监督。
第四十六条 业主转让房屋时,其物业维修基金帐户中剩余部分不予退还,随房屋所有权同时过户,继续用作房屋的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新、改造。其中,由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。

第六章 投诉
第四十七条 各级物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。
第四十八条 投诉人应向所在地的县(市)、区物业管理行政主管部门设诉。县(市)、区物业管理行政主管部门受理投诉后,应当进行调查、核实,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉人对县(市)、区物业管理行政主管部门的答复有异议,可以向本级人民政府或者市物业管理行政主管部门提出复核要求。县(市)、区人民政府或者市物业管理行政主管部门应当自受理之日起十五日内,将复核意见答复投诉人。
第四十九条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政主管部门应当自受理之日起五日内,移送有关行政管理部门处理,并书面告知投诉人。

第七章 法律责任
第五十条 物业管理企业违反本条例,有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门或有关部门按下列规定予以处罚:
(一)违反第二十条规定,未按资质管理规定从事物业管理服务的,责令限期改正,可处以1000元至5000元的罚款。
(二)违反第二十六条规定,未按要求履行物业管理、服务义务的,责令限期履行,可处以200元至1000元的罚款。
(三)违反第四十六条规定,未按规定使用、管理物业维修基金的,责令限期改正,可处以1000元至5000元的罚款。
违反前款规定且逾期仍未改正的,除按前款规定处罚外,可视情节降低资质等级或者吊销资质证书。
第五十一条 新建住宅小区的开发建设单位或公有住宅的出售单位违反本条例,有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门予以处罚:
(一)违反第十九条第三款规定,未向业主委员会移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书的,责令限期移交,逾期仍不移交的,处以500元至1000元的罚款。
(二)违反第四十四条规定,未按规定交纳物业维修基金的,责令限期交纳,逾期仍不交纳的,应当处以自应交纳之日起未交纳额每日万分之三的罚款。
第五十二条 业主、使用人或其他单位、个人违反本条例,有下列行为之一的,由物业管理行政主管部门或有关部门予以处罚:
(一)违反第三十二条规定,施工单位和个人在施工前未与业主委员会和管理企业签订协议的,责令限期改正,逾期不改的,处以1000元至5000元的罚款;造成小区内设施损坏,未在约定期限内修复或赔偿的,由物业管理企业负责修复,费用由责任人承担,可处以1000元
至5000元的罚款。
(二)违反第三十三条规定,设置人未与业主委员会签订协议、支付设置费用的,责令限期改正,逾期不改的,可处以200元至1000元的罚款。
(三)违反第三十五条、第三十六条规定,单独转让共用部位、共用设备、公共设施所有权、使用权,擅自改变住宅和公共建筑、公共设施用途的,责令限期改正,逾期仍不改正的,处以2000元至10000元的罚款。
(四)违反第三十七条第(一)项、第(二)项规定的,责令限期改正,恢复原状,可处以1000元至5000元的罚款;造成损失的,依法予以赔偿;逾期不改的,由物业管理企业负责恢复原状,所有费用由责任人承担。
(五)违反第三十七条第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项、第(八)项、第(九)项规定的,按有关法规予以处罚。
第五十三条 业主、使用人未按期交纳物业管理服务费用的,物业管理企业可以自逾期次日起按日加收应交纳费用1‰的滞纳金或者按合同的约定加收滞纳金。对无正当理由拒交物业管理服务费用的,物业管理企业可以向人民法院提出民事诉讼。
第五十四条 市和县(市)、区有关行政管理部门和物业管理机构工作人员在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议,也不提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章 附则
第五十六条 本条例中有关专业用语的含义:
(一)共用部位,是指一栋住宅内部,由整栋住宅的业主、使用人共同使用的楼梯间、单元门、水泵房、走廊通道、内天井、垃圾通道、排烟排气通道、电梯机房、电梯间、房屋承重结构、房屋外墙面、屋面等部位;
(二)共用设备,是指一栋住宅内部,由整栋住宅的业主、使用人共同使用的供水管、排水管、落水管、电表箱、电话分线盒、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、信箱、避雷装置、消防器具等设备;
(三)公共设施,是指住宅小区内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、自行车棚、照明路灯、排水管道、排水井、化粪池、垃圾箱、果皮箱等设施;
(四)自用部位,是指一套住宅内由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位;
(五)自用设备,是指一套住宅内部,由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具、通向总管线的供水、排水、暖气、煤气管道、电线等设备;
(六)房屋承重结构,是指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋面等;
(七)公共性服务收费,是指物业管理服务单位为小区内的物业产权人、使用人提供公用设施的维修保养、公共卫生清洁和保安、绿化等具有公共性的服务,而向物业产权人、使用人收取的费用;
(八)公众代办性服务收费,是指物业管理服务单位受有关单位的委托,提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话安装使用费等公众代办性质的服务,而向委托单位收取的费用;
(九)特约服务收费,是指物业管理服务单位根据小区内物业产权人、使用人的个别需求提供特约服务而向小区内个别物业产权人、使用人收取的费用。
第五十七条 住宅小区外的多层、高层公寓住宅楼、写字楼、商业大厦、工业厂房、库房等房屋的物业管理,参照本条例执行。
第五十八条 本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。
第五十九条 本条例自2000年1月1日起施行。



1999年10月14日

关于印发梅州市土地储备办法的通知

广东省梅州市人民政府办公室


梅市府办〔2005〕14号







关于印发梅州市土地储备办法的通知


各县(市、区)人民政府,市府直属有关单位:


《梅州市土地储备办法》业经市人民政府同意,现印发给你们,请按照执行。


梅州市人民政府办公室

二○○五年一月十七日


梅州市土地储备办法


第一条 为加强土地资产管理,优化土地资源配置和投资环境,促进土地合理开发利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。


第二条 在本市行政区域的土地储备活动,适用本办法。


本办法所称土地储备是指市、县两级人民政府依照法律程序及本办法规定,对依法收回、收购、征收、征用、置换的土地进行储存,并进行前期开发,以备向社会供应各类建设用地的行为。


第三条 市、县国土资源行政主管部门(下称国土资源部门)负责本行政区域内的土地储备管理工作。同级人民政府设立的土地储备中心具体承担本行政区域内的土地储备工作。


计划、财政、建设、城市规划、房管等部门应当按照各自职责,配合国土资源部门做好土地储备管理工作。


第四条 国土资源部门应根据土地利用总体规划、城镇建设总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况,按统一规划、统一储备、统一供应的原则,制定土地储备计划,报同级人民政府批准后,纳入国民经济和社会发展年度计划。


第五条 下列土地可列入土地储备范围:


(一)为实施城镇整体规划而批准农用地转用、征用、征收的土地;


(二)为社会公共利益需要依法收回的土地;


(三)政府依法收回的闲置土地;


(四)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的土地;


(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地;


(六)因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整等原因停止使用的行政划拨土地;


(七)城镇规划区范围内的无主土地;


(八)土地使用权转让中申报价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府行使优先购买权而取得的土地;


(九)为实施城镇规划收回的土地;


(十)土地使用者向政府申请收回的土地;


(十一)其他需要储备的土地。


第六条 属本办法第五条规定纳入储备的土地,除依法征用、征收的土地和无偿收回的土地,直接由土地储备中心纳入土地储备外,其他可以储备的土地由土地储备中心依照土地储备年度计划,负责项目调查、可行性分析、拟定收购方案,经国土资源部门审定,报同级人民政府批准后进行储备。


第七条 土地收购补偿费通过以下方式确定:


(一)行政划拨用地的补偿标准,必须以有资质的土地评估机构根据宗地的使用条件及开发程度评估出划拨土地使用权价格为基础,协商补偿;


(二)以出让方式取得土地使用权的土地,收购价格必须由具备有评估资格证书的评估机构根据土地出让年限及土地开发情况等因素,以土地市场评估价格确定;


(三)政府行使优先购买权的土地,按照土地转让申报价格给予补偿;


(四)双方协议以置换方式收购的土地使用权,应当根据用地性质和用途经有资质的评估机构评估后,进行差价结算;


(五)土地收购涉及房屋拆迁、征地补偿的,应按照国家和省、市、县有关房屋拆迁和征地补偿的规定办理。


第八条 土地收购储备程序:


(一)申请收购。符合本办法规定收购条件的土地,由土地使用权人持有关资料,向土地储备中心提出收购申请;


(二)权属调查。土地储备中心报请国土资源部门对拟收购的土地和地上附着物权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行调查和核实。在城市规划区内国有土地上房屋的调查和确认由房管部门实施;


(三)征询意见。土地储备中心根据收购方案和可行性报告以及国土资源部门的权属调查情况,向规划、建设、房管等部门征求意见,由规划部门确定规划技术指标和红线图件;


(四)费用测算。土地储备中心会同有关部门进行土地收购补偿的测算评估;


(五)方案报批。土地储备中心根据权属调查、费用测算结果,提出土地收购的具体方案,经国土资源部门审定后,报同级人民政府批准;


(六)签订合同。收购方案批准后,由土地储备中心与原土地使用权人签订《土地使用权收购合同》;


(七)收购补偿。土地储备中心根据《土地使用权收购合同》约定的期限和方式,向原土地使用权人支付土地收购费用;


(八)纳入储备。土地储备中心持《土地使用权收购合同》向国土资源部门申请办理注销土地登记手续,将土地纳入储备库。


第九条 土地使用权人申请土地收购应当提供下列资料:


(一)土地收购申请书;


(二)法人代表证明书;


(三)授权委托书;


(四)营业执照;


(五)土地使用权证书;


(六)房屋权属证书;


(七)用地红线图;


(八)其他需提交的资料。


第十条 《土地使用权收购合同》应包括以下内容:


(一)收购土地的位置、面积、用途、地上附着物及权属依据;


(二)土地收购补偿费用及其支付方式和期限;


(三)交付土地的期限和方式;


(四)违约责任;


(五)纠纷的处理;


(六)双方约定的其他事项。


第十一条 对储备的土地,国土资源部门应当定期向社会公告,并优先列入供地计划,需前期开发整理的,由土地储备中心负责实施。


第十二条 土地储备中心对储备的土地根据不同情况进行土地前期开发利用:


(一)前期开发。按照城镇规划要求,对储备土地进行前期开发,达到通水、通电、通路及排水通、排污通和场地平整等市政配套条件;


(二)土地利用。储备土地供应前,经国土资源部门批准,土地储备中心可以依法将储备土地抵押、出租及临时改变用途等方式加以利用。


第十三条 储备土地的供应,按下列程序办理:


(一)土地储备中心拟订储备土地供应方案,经国土资源部门审核后,报同级人民政府批准;


(二)公开发布土地供应信息;


(三)经营性项目用地由土地交易机构依法采取拍卖、招标、挂牌或网上竟价方式确定土地使用权受让人;其他项目用地按法律、法规规定供应。


第十四条 市、县人民政府应建立土地储备专项资金。并由同级财政部门开设土地储备资金专户,按照“收支两条线”管理办法实行专项管理,专帐核算,专款专用。资金的运作接受财政和审计部门的监督。


土地储备中心日常工作经费从土地储备中心当年收购储备土地价值总额中提取3%用于中心的日常支出,提取当年税后利润的10%用于弥补中心经费不足。


第十五条 土地储备专项资金来源:


(一) 财政拨款;


(二) 银行贷款;


(三) 储备土地收益;


(四)其他资金来源。


第十六条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权,给国家、集体造成重大损失,或利用职务上的便利,索取或非法收受他人财物,构成犯罪的,依法追究刑事责任;未构成犯罪的,依法给予行政处分。


第十七条 本办法自发布之日起施行。



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