贵阳市人民政府办公厅关于印发《贵阳市政务服务大厅行政审批服务事项审查规定（试行）》的通知

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　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

财政部、中国人民银行


财政部、中国人民银行关于将部分行政事业性收费纳入预算管理的通知

2002年11月14日 财预〔2002〕584号

国务院有关部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，中国人民银行各分行、营业管理部，省会(省府)城市中心支行，深圳、大连、青岛、宁波、厦门市中心支行：
为贯彻落实《国务院办公厅转发财政部关于深化收支两条线改革进一步加强财政管理意见的通知》(国办发〔2001〕93号)规定，规范政府收入分配秩序，决定将经贸、外贸、人事等部门和单位的部分行政事业性收费(具体目录见附件)纳入财政预算管理。现就有关事宜通知如下：
一、关于预算原则和预算级次
(一)自2003年1月1日起，本通知附件所列的各项行政事业性收费收入(含以前年度欠缴及未缴财政专户的部分)全额上缴国库，支出通过预算安排，不再作为预算外资金管理。
(二)纳入预算管理后，属于中央部门及所属单位收取的各项收费，作为中央一般预算收入，上缴中央财政；属于地方部门及所属单位收取的收费收入，作为地方一般预算收入，上缴地方财政，但按规定应上缴中央部门的，应上缴部分作为中央一般预算收入，上缴中央财政。
二、关于预算科目
对《2003年政府预算收支科目》“一般预算收入科目”第42类“行政性收费收入”作如下调整：
增设第4235款“人事行政性收费收入”，反映人事部门收取的专业技术人员计算机能力考试考务费、专业技术人员计算机能力考试合格证书工本费、价格鉴证师执业资格考试考务费等行政性收费收入；
增设第4236款“质量监督检验检疫行政性收费收入”，反映质量监督检验检疫部门收取的计量收费、统一代码标识证书收费、进出口商品检验鉴定费、进出境动植物检疫费、国境卫生检疫费等行政性收费收入；
增设第4237款“保监会行政性收费收入”，反映保监会收取的保险业务监管费、保险中介人资格考试费、精算师资格考试费等行政性收费收入；
增设第4238款“财政行政性收费收入”，反映财政部门收取的珠算证书工本费、收费票据工本费、注册会计师考试考务费、会计专业技术资格考试考务费等行政性收费收入；
增设第4239款“证监会行政性收费收入”，反映证监会收取的证券市场监管费、期货市场监管费、证券期货从业人员资格报名考试费、证券期货从业人员资格证书工本费等行政性收费收入；
增设第4240款“人防行政性收费收入”，反映人防部门收取的防空地下室易地建设费等行政性收费收入。
除上述规定外，其他部门的各项收费，在《2003年政府预算收支科目》中未设置科目的，统一在第4250款“其他行政性收费收入”中反映。
三、缴库办法
(一)纳入预算外资金收入收缴改革试点的中央单位应缴中央财政的行政事业性收费收入，按《财政部、中国人民银行关于印发〈预算外资金收入收缴管理制度改革方案〉的通知》(财库〔2002〕37号)和《财政部、中国人民银行关于印发〈中央单位预算外资金收入收缴管理改革试点办法〉的通知》(财库〔2002〕38号)的有关规定办理缴库。
(二)未纳入预算外资金收入收缴改革试点的其他单位应缴中央财政的行政事业性收费收入，按财政部有关具体收费项目缴库规定执行，并以“一般缴款书”办理缴库。缴款书“财政机关”栏填写“财政部”，“预算级次”栏填写“中央级”，“收款国库”栏填写“中央金库”，“预算科目”栏填写本通知和《2003年政府预算收支科目》“一般预算收入科目”第42类“行政性收费收入”的有关科目。
(三)上缴地方财政的行政事业性收费收入，缴库时使用“一般缴款书”，并按相应的财政机关、预算级次和科目填写。具体缴库办法由地方财政部门制定。
(四)各项行政事业性收费收入，采用集中缴库方式缴库的，基层单位应自取得收入之日起3日内(节假日顺延，下同)逐级汇缴上级主管部门，主管部门应自取得收入之日起3日内缴库；采取就地缴库的，部门和单位应自取得收入之日起3日内缴库。
四、其他
(一)上述各项行政事业性收费纳入预算管理后，各级财政部门应当根据有关部门和单位履行职能的需要，参照财政部《关于下达行政性收费、罚没收入实行预算管理实施办法的通知》(财预字〔1995〕27号)的规定，重新核定其预算支出。
(二)有关部门和单位委托其他单位代收行政事业性收费需支付代收手续费的，按照财政部《关于将部分行政事业性收费和政府性基金纳入预算管理的通知》(财预〔2000〕127号)的规定执行。
(三)对本通知规定纳入预算管理的行政事业性收费，各级财政、审计部门及有关主管部门要加强监督检查，保证收费及时上缴国库。对违反规定不按要求上缴，隐瞒、截留、挪用、坐收坐支的，按照《中华人民共和国预算法》和《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》(国发〔1987〕58号)进行处罚，对有关部门或单位负直接责任的主管人员和其他直接责任人员，按照《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第281号)，给予行政处分。
附件：纳入预算管理的行政事业性收费目录(文件较大，建议下载到本地进行浏览）
http://www.mof.gov.cn/news/file/WG0221-caiyu02584f_20050621.doc